法人の決算収支公開 債務償還年数の考え方

法人経営

概要

2つ所持している法人が共に3月末決算のため決算内容が概ね確定しましたので収支を公開します。

後半では債務償還年数に関する考え方と対応について記載します。

法人確定申告について

個人と法人の確定申告は自分で行っています。

申告書の作成方法などは過去にブログにも公開していますが、基本的には会計ソフトに仕訳を入力して決算書を作れれば9割がたは完成します。

あとは法人税の申告書を作成するソフトに仕訳情報を読み込ませれば作成可能です。

私の場合は個人+法人2社あるので税理士に全て依頼すると顧問契約料だけで年間50~100万円くらいかかってしまうので自分で申告しています。

法人の決算内容

法人1

「1棟目アパート」に関する法人になります。

過去のPL(損益計算書)の推移を抜粋するとこんな感じです。
(赤字が当期の成績 債務償還年数のみ年表示)

横串で成績を眺めていると毎年流動資産(現金)が250~300万円程度積みあがっていって、借入金が700~800万円程度減っていっている感じです。

今期はコロナのせいか物件が古くなってきて競争力が落ちたのかわかりませんが、都内単身物件の苦戦を象徴するように少し空室期間が長かった部屋もありましたので売上高(年間家賃)も少し落ちました。

逆に販管費が過去最高でした。
この物件は去年は結構修繕したり少し高い部屋を社宅で借り上げたりしたのが影響しています。

従って当期純利益はかなり下がりましたね・・・

法人2

「2棟目アパート」に関する法人になります。

こちらも過去のPL(損益計算書)の推移を抜粋するとこんな感じです。
(赤字が今期の成績 債務償還年数のみ年表示)

こちらの物件は例年とほぼ同じでした。

こちらの物件は返済比率かなり低いので何もしなければ年間700万近く現金が貯まりますが、35年返済にしているので借入金がなかなか減っていきません・・・

債務償還年数について

上記の表に今年から債務償還年数を加えてみました。

債務償還年数って言葉をここ数年やたら耳にするようになりました。

理由は金融機関が融資する際にこの数字を意識しているからなのですが、個人的にはあまり意識していません。

債務償還年数とは債務(借金)を何年で償還(返済)できるか?っていう噛み砕けば別に難しい数字ではありません。

債務償還年数の計算式

(有利子負債の合計-正常運転資金) / (キャッシュフロー)

わかりやすく書くとこんな感じです↓

(借入金の合計-流動資産(現金)) / (減価償却費+※当期純利益)

※ここの数字は営業利益や経常利益で計算される方も居ますが個人的には最終的な当期利益が返済原資となると思います。

わかりやすく図にすると既にある借入金を現在もっている現金で返済して、更に毎年積みあがるキャッシュフローを全額返済に充てたら何年で返せますか?って話です。

下記の図だと7年となります。

不動産賃貸業の場合、この債務償還年数が15年以内が望ましく、最悪20年以内じゃないと融資は厳しいと言われているらしいです。

ですので不動産投資に関する書籍やブログなどの記事を読むと債務償還年数を下げましょうと書かれているわけです。

じゃあなんで債務償還年数を下げると良いのか?って話ですが、下記の計算式をみてどうやれば債務償還年数を下げられるでしょうか??

(借入金の合計-流動資産(現金)) / (減価償却費+当期純利益)

お分かりだと思いますがこのいずれかになります。

  1. 借入額を減らす
  2. 現金を増やす
  3. 減価償却費を増やす
  4. 当期利益を増やす

これって結局は貸す側の気持ちに立ってみればこういうことだと思います。

  • 借金の多い奴は危ないので融資したくない
  • 現金少ない奴にも融資したくない
  • 利益の出てない奴には融資したくない

最初に私が「債務償還年数はあまり意識していません。」と記載しましたが、結局金融機関は利益をしっかり出しつつ運営も順調な人にしか融資をしないので、そういった賃貸運営を続けていれば債務償還年数なんて数字は後から勝手についてくると思っているからです。

対策

従って融資を受けられずに困っている方にとっては以下を検討してみるといいと思います。

  • 借入額を減らす
  • 現金を増やす

→微妙な物件を売却して現金化する

  • 当期利益を増やす

→自主管理したりDIYで修繕したり運営費を徹底的に下げる

→節税は止めてしっかり納税する
(大抵の節税は利益の繰り延べに過ぎません)

  • 減価償却費を増やす

→修繕をした際に一括で費用計上するか資本的支出として減価償却費とするか選択できるなら減価償却費にしてみる。

→建物購入時は基本的に定額法となりますが附属設備などは定率法を選択できたりもします。
ただ私の実績の⑤減価償却費を見てもらうと一部附属設備を定率法で申告しているため減価償却費が毎年少なくなっています。こうすると中々債務償還年数は減っていきづらいので定額法で減価償却費を最大化するのが良いかと思います。

まとめ

今回は法人2社の収支を公開したのと、債務償還年数に関する考え方について記載しました。

融資を受けたければ過度な節税はおさえてしっかり利益がでる運営をしましょう。

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