賃貸併用住宅業者を訪問

日記

概要

先日賃貸併用住宅を専門に手掛けている業者に相談しに行った内容について記載します

業者の特徴

その業者自身が宅建業+建築業者で、紹介された土地を購入して、そこの業者で建築して、管理も任せるといったよくあるパターンです。

業者自身で土地を仕入れもしているので業者所有の土地の場合は売主扱いになるが、他社が出している土地を仲介してもらった場合は普通に仲介手数料が発生します。

土地を既に持っている方の場合はコンサル料を200~250万円程度払えば建築からやってくれるとの事です。

建物は外構とか水道引き込みとか地盤改良とか除いた建物本体で坪単価85万円~95万円?程度らしいです。

私が2年前に最後に建てたアパートの坪単価は約71万円でしたので昨今の建築費高騰の割にはそこまで高いとは思いませんでした。

ただ賃貸併用住宅ってオートロックとか付けないですし共用階段とか廊下もないので単身アパートよりは建築坪単価は抑えられると思ってます。

建築後の管理は必須で管理委託料は賃料の5%との事でした。

どうしても自主管理したければ竣工後3年経過後に解除可能との事です。

私は全ての物件を自主管理していますし賃貸併用住宅なら突発的なトラブルがあってもすぐに駆け付けられるので管理委託するメリットが全くありません。

融資について

まずオフィスに着いてすぐにお客様シートのようなアンケート用紙に個人情報を書かされてから面談となりました。

私の場合は法人を2社設立していて、利益のほとんどを法人で蓄財していて役員報酬もほぼ貰っていないから個人の収入はかなり低い状態です。

個人の所得は約500万円で個人の借入額が約4000万円弱あります。

業者

ヨッシーさんの個人の年収がかなり低いのと残債が結構残ってるので融資を受けるのはかなり難しいです。

ヨッシー
ヨッシー

それはわかってます。

ただ個人でも現金はかなりありますし法人のほうに利益はほとんど溜めている状態でして・・・

一応個人と法人の決算書なども見せて説明はしました。

私が見ればしっかり運営されているのはわかるのですが、住宅ローンの場合ほとんど個人の年収と借入金がどの程度残っているかしか見られないんですよ。

ヨッシー
ヨッシー

それもわかっているので私個人で住宅ローンを通すのは難しいと思ってます。

奥様の場合は収入も高いですし年齢もお若いので十分融資を受けられると思います。

ただ既存の借入が結構ありますので融資を受けられたとしても、既存借入金の額を引いた金額しか融資を受けられないと思います。

〇菱〇FJとかで8000万円程度引けられるかもしれません。

あと〇ルガ銀行とかなら資産管理法人の実績とかも考慮してくれるのでそちらならヨッシーさんでも融資受けられる気がします。

ヨッシー
ヨッシー

〇ルガですか・・・

その場合の金利ってどれくらいなんですか?

1.2%ちょっとだと思います。

ヨッシー
ヨッシー

うーん・・・その金利なら住宅ローン使って買うメリットないですよね。。。

ある程度自分でもわかっていましたが融資は厳しそうな感じでした。

やはり住宅ローンを使うなら会社員を辞める前に借りるのが必須ですね。

賃貸併用住宅の一番のメリットって住宅ローンを低金利で引っ張って投資できる点だと思うのですが、私の場合だと住宅ローンを引くのがかなり厳しい属性なのでそもそも賃貸併用住宅を建てるのは向いてないんじゃないか?ぐらいに感じます。

あとメインで借りている〇浜銀行なら私の賃貸実績などもすべて把握しているのでそちらなら少しは前向きに対応してくれそうな気がしますが、〇浜銀行からはいつかRCなどの大型融資を受けたいと思っているので住宅ローンなんかで使いたくないってのが正直な気持ちです。

土地・建物の値段

土地は相変わらず高いみたいでその業者も毎日レインズで探しても土地が見つからない状態のようです。

実際に私が希望する土地+建物併せて1億円程度で完成するような土地を目の前でレインズ叩いて探してもらいましたが全然なかったです。

上記を満たそうとすると土地を6000万円程度で購入しないといけなく、私が希望するエリアと土地の広さで6000万円以下の土地は1件もなかったです。

城東とかにエリアを広げれば結構ヒットしましたがそれでも一種低層みたいな土地ばかりで建てられそうな土地は少なかったです。

私のほうでもいくつか土地の物件情報を持ってきたので業者に見てもらいましたが業者のほうで既にチェックしてた土地でしたし、業者がこれから企画しようとしている土地があるといって見せてもらった土地は既に私のほうでもサイトでチェック済の土地だったりと、ある程度賃貸併用住宅を建てられて勝負になりそうな土地ってなるとかなり数は限られるのが現状だと感じました。

建築価格も2年前に比べて1.5倍くらい上がっているとの事でした。

ウッドショックもそうだしロシア産の良い木材が全く入らなくなったので国産にシフトしてるとか言ってました。

防音について

その業者の建物はグレードはかなり高いと感じました。

防音にはかなり力を入れていて居住部と賃貸部の間には通常の賃貸住宅よりかなり色々な防音材を入れているとのことでした(営業妨害になるので具体的には書けませんが)

現在住んでる賃貸住宅が防音が全くされておらず隣人の生活音がそのまま入ってくるのでストレスが溜まるのですがそういったことはなさそうです。

その他

私があまり属性の良い相談客じゃなかったからなのか別に強い営業とかはありませんでしたw

確定申告書とか送ってくれれば銀行にいくらまで借りられるか打診しますよ。って感じでした。

東京だと今は土地+建物で1億切るのはまず無理だと言われましたが、自分で土地探してローコストな建築業者にお願いすれば1億以下で建てられるとは思ってます。

賃貸併用住宅の間取りですが、以前私がブログにどういった賃貸併用住宅の建物を建たないか書いたことがありますがこれで間違いないらしいです。

1階に居住部を持って行くと2階3階の賃貸部までそれぞれ階段を設けなくてはならず非効率なのと、都内で収支が出る賃貸併用住宅を建てる場合は木造3階建てじゃないと厳しいらしいです。

そうなると土地を探す際も最低でも容積率は160%以上とか、3階建てにした場合の斜線をかわしやすそうな土地にするとかの条件で毎日土地を見て良い条件の土地を見つけたら反射的に問い合わせるといったアグレッシブさが必要なんでしょうね。

個人的には土地ってじっくり検討して買うものだと思ってるのでネットショッピング感覚で早い者勝ちで土地を買うのって大嫌いなんですがww

私の場合は土地を探すというより夫婦の属性でまずはいくらまで借りられるか金融機関に打診して融資額に応じた土地を探すのが無難な気がするのでのんびりと動いていきます。

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