利益はCFでなく純資産で判断すべき

法人経営

概要

今回のブログは毎月のキャッシュフローと利益は無関係であり、利益はキャッシュフローではなく純資産で判断すべきという内容について記載します。

金融機関から連絡

本日のことですが融資を受けてる○葉銀行の担当者から連絡がありました。

担当者

個人と所有してる全法人の決算書と確定申告書と金融資産エビデンスを提出してください。

私の場合は法人2つと個人事業主でそれぞれ不動産賃貸業をしてるので決算書と確定申告書を3種類と全ての通帳コピーなどを提出する必要があります。

この金融機関からもう融資を受けることはないし直接持って行って媚びを売るのも面倒なので上記書類をメールで送ってタスク自体はサッサと済ませました。

純資産増減チェック

というわけで金融機関によって強制的に金融資産を計算させられたのですが、去年に比べて現金は約1700万円増えていました。

コロナ禍にもかかわらず順調に現金が貯まっているのは悪い話ではないのですが、1年間で1700万円儲かったというわけではありません

1年間で建物の減価償却費は900万円発生していますし、借入元金は1250万円減っています。

従って簿価ベースでの純資産増減はざっくりですが1700万円-900万円+1250万円=2050万円となります。

現実的な時価ベースで考えると1年間で建物価格が900万円も下がることはないので時価ベースでの純資産はもう少し高いはずです。

ここまでの内容が理解できている方には釈迦に説法ですので私が伝えたいことは特にないので以下は読まなくて構いません。

「3棟目アパート」は妻と共有で運営しているのですが、妻の口座にも毎月の賃料が40万円ちょっと入ってきており、逆に金融機関への返済が毎月9万円くらい発生します。

従って妻の不動産用の口座残高も毎月30万円以上増えており不動産投資の良さがわかってきているようです。

妻

毎月残高がすごい増えていくね!

ヨッシー
ヨッシー

まあそれが利益ってわけじゃないんだけどね・・・

妻

え?そうなの?

通帳の残高が利益だと思ってた。

これはちょっと前に妻と会話した内容なのですが妻もこの辺りの考え方ってあまり理解できていないみたいです。

CFは単なる運転資金

ここからは毎月のキャッシュフロー(通帳の残高。以下CF)と純資産増減(利益)は無関係という内容を妻にも理解できるようできるだけ簡易に書いてみます。

CFの概念については赤井誠さんが先日もコラムに書かれているので要はこういうことなんです。

キャッシュフローは利益ではありません。単なる運転資金です

CFの増減は操作可能

CFというのは毎月の収入から支出を除いた単なる現金の流れです。

最近はFIREとかいう言葉が流行っていて、下記のようにCF=利益って考えてそれで生活したいって考えている人が非常に多いことが問題だと思います。

「健美家」より一部抜粋

「不動産投資で目指している月額キャッシュフローはどのくらいですか?」という質問について、複数回答で尋ねたところ、「100万円以上」が40.9%で最多となった。

最も多かった「100万円以上」という回答者にその理由を聞いてみたところ、「FIREしてキャッシュフローだけで暮らして行けるようになりたい」

上記でも書きましたがCFは単なる運転資金であり利益とは無関係のため、CFをベースに生活してしまうと突発的な支出などに耐えられなくなってしまうのでCFベースで考えてはいけません。

なぜCFが利益とは無関係かというと、CFは下記のような行為をするだけで簡単に増やすことができます。

  • 頭金を入れて借入額を下げる
  • 返済期間を長くして毎月返済額を下げる
  • 必要な修繕等を放置して経費を少なくする

例えば毎月の家賃収入が100万円で返済諸経費が80万円で毎月のCFが20万円だったとして、返済期間を延ばしたり諸経費をケチって抑えた結果毎月のCFを40万円に増やしたところで利益は2倍になったと言えるでしょうか??

ですのでCF(通帳の残高)と利益は無関係であるということを理解すべきです。

CFでなく純資産で判断

じゃあ儲かっているかどうかどうやって判断すれば良いかというと、決算書の貸借対照表(B/S)の純資産を常にチェックして判断すべきです。

どの貸借対照表でも①資産-②負債=③純資産となっています。

例えば無一文の方が借金1億して1億円の不動産を買ったとしても、

①資産1億円-②負債1億円=③純資産0円のままで当たり前の話です。

ですので「資産○億のメガ大家さん」とかアピールしてセミナーとかやり始める人とか居ますけど、基本的には資産額をアピールすることに何の意味もないことを理解しておかないといけないです。

繰り返しますが資産が増えているかどうかの確認は①資産ではなく③純資産の金額でチェックすべきです。

通帳の残高だけで儲かっているか判断するというのは①資産額だけしか見ていないことになるのでトータルで儲かっているかどうかわからないのです。

最初の私の例に戻りますと下記のような感じです。

①流動資産である現金は1700万円増えた

①減価償却費は900万円増えたので固定資産である建物価格は900万円減った

②借入元金(負債)は1250万円減った

従って純資産増減は①資産(1700万円-900万円)-②負債(-1250万円)=③純資産2050万円となります。

FIREとか目指している方々は間違ってもキャッシュフローで生活するとかアホなことを考えるのは止めて、増えた純資産額の一部で生活できるか否かでリタイアを判断すべきかと思います。

妻にもこのブログを読んでもらって、それでもまだ通帳の残高が利益だと言うなら理解してもらうのはもう諦めようと思います。

まとめ

今回記載した内容をまとめるとこのような感じです。

「CFは単なる運転資金」に過ぎないのでCF=利益と勘違いしてはいけない

「CFの増減は操作可能」なので借入期間などを延ばすことでCFを増やすことは可能ですがそれは当然利益ではなく支払いを先送りにしてるに過ぎません。

「CFでなく純資産で判断」すべきで、①資産、②負債の増減をそれぞれチェックしてトータルの③純資産が増えているかチェックすべきです。

補足

※ブログを書いた後にちょっと誤解を与えてしまうと申し訳ないので補足させていただくと、不動産賃貸業における単年度の利益は損益計算書(P/L)の当期純利益欄に表示されますのでそこを見るのが手っ取り早いです。

B/Sの純資産額は資本金+過去の当期純利益を積み重ねた金額になります。

ただ私の場合は不動産賃貸業から得た収入の一部でマイホーム(賃貸)の家賃を払ったり生活費を払ったりしています。

そういったものを諸々含めて結局1年でいくら純資産が増えたの?って話になると当期純利益だけ見てもわからないので上記で書いた

①資産(1700万円-900万円)-②負債(-1250万円)=③純資産2050万円となります。

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