家賃収入1億円達成!過去トラブル回想

1棟目アパート運営

家賃収入1億円達成!

6年前に竣工した「1棟目アパート」ですが7月分の賃料入金を計上したところ今まで「1棟目アパート」の入居者から頂いた家賃の合計は9800万円ぐらいでした。

別途頂いている礼金や更新料を合計すると1億円を超えていました。

別に家賃収入が1億円を超えたところで何も意味はないのですが、一つの区切りということで今回ブログに書かせていただきました。

運営中の主なトラブル

自主管理で運営しているので不労所得で1億円稼いだということではないので、ここからはこれまで「1棟目アパート」を6年間運営して発生した主なトラブルを振り返ってみたいと思います。

鉄骨階段のモルタルが流れる

まずは竣工してすぐに発生したトラブルです。

鉄骨階段の踏面をモルタル施工されているのですが、雨の度にモルタル成分が流れ出て鉄骨階段や外壁に流れ出すトラブルに見舞われました。

こちらは白華現象といって雨(酸性)がモルタル(アルカリ性)を溶かして流れてきてしまい完全に防ぐのは難しいらしく、流れる度に拭いたり落としたりする必要がありました。

年月と共に流れ出る量は減りましたが6年経っても多少は流れてきており最終的には自費でモルタルの上にタキステップを貼って抑えました。

※なお設計書には「防滑性ビニール床シート」で仕上げると書かれているのでモルタル施工のまま引き渡されたのは手抜き工事じゃないか?って思ってます。

部屋にカビ・結露大量発生

こちらも竣工して割とすぐに入居者からクレームが来たのですが部屋にカビや結露が発生しているとの事でした。

建築業者は当時は「1階だから仕方ない」とか「入居者が水を零したのでは?」とか責任回避の発言ばかりでした。

結局その2年後に大雨が降った際に室内に水が入り込んでしまい建築上の問題ということが発覚しましたが、建築業者の対応が遅く入居者が怒って退去してしまいました。

建築業者はその際も一切謝罪せず善意で対応してあげますみたいな対応ですごくモヤモヤさせられました。

バイク無断駐車問題

入居者とその彼氏の2人がとにかく問題児だったのですがまず入居者が滞納常習者でした。

更に彼氏を連れ込んで同棲(契約違反)。
何度注意しても彼氏が駐輪場にバイクを停める。
注意すると契約者でもないのに「じゃあどこに停めればいいんだ?」と権利を主張する。
移動を促しても「鍵を失くした」とかあからさまなウソをつく。
まさに人間のクズといった感じで非常に参りました。

最終的にはこれ以上バイクを無断駐車したら解約すると念書を書かせたにもかかわらず駐車していることが判明したので親と本人に書留で解約通知を送って追い出しました。

入居者孤独死疑惑

入居者が職場に出勤しなかったようで、職場の同僚がアパートへ行って様子を見に来たようで現地から電話が来ました。

電話の内容が切羽詰まった感じで「部屋で何かあったらどうしよう・・・」といった感じで、当時サラリーマンで現地に行けないからやむを得ず部屋の暗証番号を教えて中に入ってもらったら部屋で寝ていたというオチでした。

緊急時とはいえ赤の他人に部屋の暗証番号を教えて中に入らせたのはやってはいけない判断だったと思います。

その時は会社員をやりながら管理をする限界を感じました。

清掃担当者が倒れる

シルバー人材センターの清掃者が倒れまして結局癌が発覚しました。

倒れていた間、センターから他の清掃担当者が来てもらったのですがすぐに辞めてしまったりしてシルバー人材センターに依頼するデメリットを感じました。

自主管理の場合、清掃を他者に依頼してしまうと物件に行く頻度が下がり、結果として管理が疎かになることを懸念していました。

具体的には私が現地にあまり行かないことで不法駐輪の数が増えてしまい結局頻繁に現地へ行っていたのですが、この状態で清掃だけ他者に依頼するメリットが薄れていきました。

最終的に清掃者が高齢のため仕事を辞めたいとの申し出があったタイミングをもって自ら清掃するようシフトしました。

深夜に救急車がアパートに駆け付ける

防犯カメラを覗いていたら消防署員が大量にアパートに入っていく様子を偶然発見して当時は火事でも発生したのかと非常に焦りましたが、入居者が手を切って救急車を呼んだことが発覚しました。

ちなみにこの入居者はその後もう一度手を切って救急車を呼ぶ騒ぎを起こしています。

あまり深く書きませんがこれって偶然じゃないですよね??

同時期に9部屋が一気に退去

竣工して2年経ったタイミングで18世帯中9部屋が同時期に退去となりました。

幸い繁忙期での退去だったので大体はすぐに次の入居者が決まったのですが、新築を建てるということは同時期に更新が発生するので更新時期で大量に退去されてしまうリスクを感じた一件でした。

滞納常習者の誕生

2017年の3月から入居した方で、その年の7月から現在まで4年くらいずっと滞納し続けている方がいます。

毎月滞納が発生すると私から保証会社へ代位弁済請求の手続きを行う行為を4年くらいずっと続けています。

この入居者は保証会社へも定期的に滞納しており、保証会社の担当者も滞納者の部屋を何十回と訪問していると思います。

保証会社への滞納も3カ月続くと訴訟を起こす準備をされるのですが、訴訟寸前で滞納者の親族が纏めて払ったりするので今のところ何とか訴訟を逃れている状況です。

精神疾患も患っているので私としては訴訟をさっさと起こしてもらって退去してもらいたいです。

タバコポイ捨てで屋根を焦がす

消防署から連絡があって入居者がタバコを隣家の屋根に投げ捨てて屋根が焦げているとの事でした。

当然隣家のオーナーは激おこで精一杯謝罪をしました。

入居者全員にも強い文面で警告を送り一応その後は問題は発生していません。

警察から身分照会の連絡

上記のタバコポイ捨て事件から少し経った頃、今度は警察から入居者が詐欺事件に関わっている疑いがあるとの事で身分照会の連絡がありました。

結論としては入居者が家に入れている知人?がそういう疑いがあったっぽいですが、上記タバコポイ捨てもそいつらだと思いますのでとにかく早急に退去して欲しかったです(現在は既に退去済み)。

最悪な退去立ち合い

過去に一番最悪な退去立ち合いの話です。

最悪な内容の詳細は下記リンクを見ていただけたらと思いますが、概要としては事前に約束していた日時に部屋を訪問したが荷物の片付けが全く終わっておらず、入居者(女性)は開き直っていて早く片付けるよう促しても一緒に居た彼氏?がやたらと私に絡んできて、退去立ち合いが全然進みませんでした。

部屋自体も当然汚く、洗面ボウルは割られていたり、勝手にビスや両面テープで色々と接着されて取れなかったりと散々でした。

流石に頭に来たので入居者の父親に敷金で収まらなかった修繕費は請求しましたが、私がクリーニング代以外で費用請求したのはこれを含めて数回だけです。

それだけ酷かったということです。

台風で宅配ボックス蓋が吹き飛ぶ

この年は大型台風が来た年で宅配ボックスの蓋が吹き飛びました。

他の物件でも屋根やダストボックスが吹き飛ばされたりもしました。

幸い保険で対応できましたが今後も大雨や台風の被害は定期的に発生すると思います。

共用廊下に○○が!

入居者から電話があって「アパートの廊下に○○がありすぐに掃除してください!」との事でした。

現地へ行って掃除自体はすぐに終わりましたがこの頃にはもう専業大家になっていたのでこういう時に迅速に対応できました。

警察から身分照会の連絡2

警察から連絡があって入居者が詐欺事件にかかわっている疑いがあるので連絡を取りたいとの事でした(上記で書いた人とは別人)。

入居者は関西の警察まで出向いて一応疑いは晴れたようです。

その当時入居者が勤めていた法人が色々とやらかしていたようです。

隣人同士の騒音トラブル

こちらは現在進行形で発生しているトラブルになります。

運営中の良かったこと

ネガティブなことばかり書くのも良くないので、一応運営中に感じた良かったことも書いてみますが、正直家賃が入ってくる以外に良かったことってあまりないんですよね。。。

想定より収支が良い

こちらは7年前に物件の購入可否を検討していたシミュレーション表ですが、竣工後6年の時点ではこの表より大分運営状況は良いです。

築6年時点での年間家賃収入は表では約1460万円ですが実際は1561万円で新築時とほぼ落ちていません。

空室損も想定では年間45万円前後見込んでいましたが実際はほとんどロスしていないはずです。

運営費用も自主管理したため管理手数料もかかっていません。

土地の用途地域が変わった

アパート土地の近くに計画道路が造られたことに伴って私の土地の用途地域が変わって大きな建物が建てやすくなりました。

具体的には容積率が200%から300%に増えたり、高度地区が2種から3種に変わって高い建物が建てやすくなった一方、準防火地域から防火地域に変わってしまったので完全にRC用地になりました。

入居者同士の騒音トラブルに悩まされているので全員追い出して更地にしてRCに建て替えたいくらいです(笑)

管理スキル・DIYスキルがついた

自主管理で色々と経験することも多いのと、原状回復もほぼ自分でやっているので各種スキルが付いてきたのは良かったと思います。

オーナーをやる限りは普遍的なスキルなので他の物件管理にも活かせています。

まとめ

というわけで「1棟目アパート」で1億円稼ぐ間に発生した数々のトラブルを振り返ってみました。

上記で書いていない細かなトラブルは沢山あります。

振り返ってみると建物や設備のトラブルよりは入居者とのトラブルが多いですね。

本当にキツイトラブル(孤独死・自殺・火事・地震・殺人など)はまだ発生していないので、この程度のトラブルなら対応できそうな方はキャッシュが増えるので自主管理されることをおススメします。

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