令和3年の路線価発表&所有物件を調査

路線価・公示価格

概要

令和3年の路線価が発表されたので所有物件の路線価を調べてみました。
所有物件の公示価格や路線価は毎年定点観測しています。

路線価とは?

「固定資産税路線価」と「相続税路線価」の2種類があり
一般的に路線価といえば「相続税路線価」を指します。

公開される理由は税の計算になります。

相続税路線価:概ね市場価格の8割程度

固定資産税路線価:概ね市場価格の7割程度

毎年発生する固定資産税の計算は基本的には
土地の面積(地積)×「固定資産税路線価」×標準税率(1.4%)
で求められます。

「相続税路線価」は相続が発生した際の故人の不動産価格を把握する際に使用します。

路線価上昇のメリットデメリット

メリット

路線価や公示価格や取引価格はある程度の相関関係があるので、路線価が上昇するということは一応その土地の価値が上昇すると言えると思います。

金融機関の積算評価は路線価を採用するので、例えば私が「4棟目アパート」の購入を検討する際に金融機関に話を持ち込んだ際に所有物件の評価をされますが、その際に「総資産」と「借入金」の額をチェックされて債務超過になっていたら融資を受けるのは厳しいですが、資産額を把握する際に路線価で計算される場合が多いので「総資産」額を高く評価してくれる可能性が高いです。

デメリット

税金の負担額が増えます。

国としても税収を増やしたいので路線価は高めに評価されているのではないか?と邪推してしまいます。

令和3年路線価概要

「毎日新聞」より一部引用

国税庁は1日、相続税や贈与税の算定基準となる2021年分の路線価(1月1日時点)を公表した。全国の平均変動率は前年比マイナス0・5%で、6年ぶりに下落した。新型コロナウイルスによるインバウンド(訪日外国人客)需要の消失や、飲食店への営業自粛・営業時間短縮要請の影響で、観光地と商業地で下落傾向が顕著に表れた。  都道府県別では、39都府県が前年から下落した。東京(マイナス1・1%)と大阪(同0・9%)は8年ぶり、愛知(同1・1%)は9年ぶりに下落し、株高の影響で地価が安定していた大都市圏も下落した。上昇したのは、福岡(プラス1・8%)、宮城(同1・4%)、北海道(同1・0%)など7道県で、昨年(21都道府県)の3分の1にとどまった。

東京はマイナス1.1%と下落が全国平均より大きいですね。

路線価と公示価格はほぼ連動しているので3月の公示価格の発表時点で下がっていたので路線価も下がるとは思っていました。

ここからは所有物件の増減をチェックしてみます。

「1棟目アパート」土地

こちらの土地は増減なしでした。

年度 路線価(上昇率) 公示価格(上昇率)
令和3年 380,000円(増減なし) New 396000円(↓0.3%)
令和2年 380,000円(↑5.6%) 397000円(↑3.7%)
令和元年 360,000円(↑2.9%) 383000円(↑3.8%)
平成30年 350,000円(↑6.1%) 369000円(↑3.1%)
平成29年 330,000円(0%) 358000円(↑2.0%)
平成28年 330,000円(↑3.1%) 351000円(↑1.4%)
平成27年 320,000円(0%) 346000円(↑1.4%)
平成26年 320,000円(↑3.2%)購入時 341000円(↑1.8%)
平成25年 310,000円(0%) 335000円
平成24年 310,000円(0%)
平成23年 310,000円

「2棟目アパート」土地

こちらの土地は前年比マイナス1.7%と東京都の下落幅の平均より下がってしまいました。

年度 路線価(上昇率) 公示価格(上昇率)
令和3年 295,000円(↓1.7%) New 367000円(↓0.3%)
令和2年 300,000円(↑5.3%) 368000円(↑3.7%)
令和元年 285,000円(↑3.6%) 355000円(↑3.8%)
平成30年 275,000円(↑1.9%) 342000円(↑1.5%)
平成29年 270,000円(↑1.9%)購入時 337000円(↑1.2%)
平成28年 265,000円 333000円

「3棟目アパート」土地

こちらの土地も前年比マイナス1.8%と東京都の下落幅の平均より下がってしまいました。

令和元年に購入した時点の価格に戻ったって感じです。

年度 路線価(上昇率) 公示価格(上昇率)
令和3年 270,000円(↓1.8%) New 365000円(↓0.8%)
令和2年 275,000円(↑1.8%) 368000円(↑2.5%)
令和元年 270,000円(↑1.9%)購入時 359000円(↑2.9%)
平成30年 265,000円 349000円

まとめ

所有物件の土地の路線価を調べてみましたが予想通り下がってしまいました。

来年の公示価格と路線価は2022年1月1日時点での評価となるので、半年後の経済が大きく回復するとは思えないので来年の公示価格と路線価も今年と横ばいもしくは下落になるのではと思っています。

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