喘息になる
1カ月ほど前から早朝に咳と痰が止まらない状況が続いていました。
時期的にコロナかな？って疑いましたが熱もなく味覚嗅覚も全く問題なく重症化する兆候もないためコロナではないと思っていましたが、中々良くならないので呼吸器内科へ診察してきました。
問診の時点でほぼ喘息だね。って言われましたが、その後レントゲンを撮ったり採血したり呼吸検査→点滴で治療薬注入→呼吸再検査(治療薬後の改善を確認）などを経て喘息だと確定しました。
喘息に関する数値が同年代平均の66%しかなく肺年齢は62歳だそうです・・・。
酒タバコなどが悪化する一番の要因らしいのですが、遺伝とか体形とか花粉などのアレルギーなどによって大人になってからも発症するケースは多いらしく、大人になってからの喘息は一生付き合っていかないケースが多いようです。
点滴を受けている間、隣で点滴を受けていたおばちゃんに色々と話しかけられたのですが「一度肺にダメージ受けたらその箇所は再生しないよ」「残念だけど喘息になっちゃったら治療止めたらいずれぶり返すので一生付き合っていかないとダメだよ」とか色々言われてそっちの内容のほうが怖かったです。
持病とは無縁だったのですがもう若くもないのでこういった病気と付き合っていかなければならないのかもしれません。
概要
さて、不動産賃貸業をする上で業者と付き合いながら行うことは必須です。
ただその業者、お値段以上の働きしてる？
といった内容について今回は私が今まで依頼した業者の評価と、今まで依頼しなかった業者の評価とその理由について記載します。
私が依頼している業者の評価
以下は私が依頼している業者の評価で★５が満点で★３だと妥当で★１が最悪って感じになります。
不動産売買の仲介業者
物件購入・売却の際には仲介業者に依頼しなければ売買できません。
ですので土地や建売を購入したい場合は彼らに買える人間であることをアピールしたりして優先的に物件を紹介してもらう必要があり、必然的に購入する立場にも関わらず彼らには低姿勢で接しないといけません。
ただコスパ的に考えると平均して★２程度の働きかな？って印象です。
個人的にはどの業者も法定上限の３％＋６万＋消費税を請求してきますが、法定上限を取る割にパフォーマンスは微妙って業者も多い印象です。
500万の区分も1億のアパートも内見案内・融資斡旋・重説・契約書作成などの業務は同じなので高額物件の場合はもう少し手数料下げてくれても良いのでは？って感じます。まあ高額物件の場合トラブルになった場合のリスクも考慮した手数料なんでしょうけど・・・。
建築業者
物件を建てる場合も一般投資家がDIYで建てるのはほぼ不可能なので必然的に建築業者に請け負う必要があるのですが、こちらの業者のクオリティも本当にバラバラなのですが請け負う時点でそれがわからないのがリスクなんですよね・・・。
○オパレスや○武地所みたいなのと契約してしまったら後々トラブルになる可能性高いですし。
一昔前はどの投資家もとにかく建築坪単価が安い業者を探す動きが目立ってましたが○武地所の事件を受けて安さだけで請負契約をしてしまうリスクに気が付いたかと思います。
参考までに今まで請負契約した建築業者の評価はこんな感じでバラバラです。
「1棟目アパート」
18世帯、延床320㎡、請負金額8900万円
プロパンの割に費用は少し高く納期は遵守してもらえましたが建築業者とコミュニケーションが取れず建築中も私自身が工程管理表とかTODOリストとか作って建築業者の社長を毎週のように呼び出して打ち合わせをしたり、竣工後もトラブル多発しましたがあまり真摯に対応してくれずかなり印象は悪かったです。
設計書には鉄骨階段の上にビニール製長尺シートを貼ると記載されていたのに実際はモルタル施工剥き出しで引き渡されたりもして先日自費で長尺シートを貼ったりもしました。
もう二度と頼むことはないでしょう。
「2棟目アパート」
16世帯、延床400㎡、請負金額8750万円
費用は少し高かったですが建築中もしっかりとやってくれていたので1棟目と異なり私が口を挟むことはほぼありませんでしたが納期を1カ月ほど遅れてしまったのが残念でした。
ただ竣工後は建築トラブルもほぼなく瑕疵が発生しても迅速に対応してくれましたし建物自体の品質も高いので非常に満足してます。
建築業者のコンペで500万ほど安く建てられる業者もいたのですがあまり評判よくなかったのでこちらに依頼して正解でした。
「3棟目アパート」
12世帯、延床260㎡、請負金額5800万円
費用は安かったですがアスファルト撤去費用や地盤改良費用や外構費用など諸費用を外部発注してるので実際はもう少し高いです。
納期は若干遅れて賃借人の法人からクレームが来たりもしましたし、竣工後も結構トラブル頻発していて業者が一応対応してくれていますが対応が非常に遅く竣工当時から指摘してる瑕疵で未だに対応してくれてないものもいくつかあります。
担当者とも連絡が取りづらくストレス溜まりましたが最終的にはやってくれるので結果的には依頼して良かったと思ってます。
賃貸の仲介業者
物件購入後の募集は賃貸の仲介業者に依頼しないとどうしようもありません。
一応売主が直接募集するサイトもありますがあまりメジャーでないので結局は仲介業者頼みになってしまい、彼らにソッポを向かれると死に直結します。
ですので私の中では賃貸仲介業者は神様扱いなのですが、実際の仕事っぷりはピンキリといいますか売買仲介より総じてレベルは低いですよね・・・。
昨日も1部屋契約締結に至ったのですが下記のような感じでトラブルに悩まされています。
昨日アパートの賃貸借契約締結したので空室1部屋減りました
ただ募集依頼時に早期解約違約金設定してたのに仲介業者が事前説明しておらず、更に契約書見たら専有面積も誤っていて実際より広く記載されていて参ったな😰
この業者以前もプロパンなのに都市ガスで契約しちゃった前科あるんだよな😣
— 🈳🈳ヨッシー💦不動産投資家＆主夫🏠 (@yossyblog) June 7, 2021
こういった業者にも広告費を満額払うのは微妙なので平均すると★２程度の働きかな？って印象です。
司法書士
物件購入時の登記などは司法書士に依頼する必要があります。
正直全く問題なく自分でできる内容なんですが、金融機関が絡むと万が一のリスクを懸念されて原則は司法書士への依頼が必須となります。
司法書士の報酬は数万円と仲介手数料に比べたら微々たるものですのでコスパは悪くないんでしょうね。
私自身が行っても問題ない下記の登記は自ら行っています。
- 建物表題登記
- 地目変更登記
- 法人登記（本店移転登記、住所移転登記、代表者住所移転登記含む）
金融機関
地主ならともかくまとまった不動産を買うには融資を受けることが必須です。
個人の属性によって付き合える金融機関も変わってくるので何とも言えないのですが私の場合は運よく大手地銀と概ね１％前後で融資して頂いているので非常にありがたい存在です。
金利１％で借りられると得られる利益に対して金融機関に払う利息は非常に少なくて済むので結局のところリタイアできるレベルまで資産を積み上げることができるのは金融機関なくしてはあり得ないことです。
保証会社
今は連帯保証人を付けることもほぼなくなったので保証会社への依頼もほぼ必須ですよね。
正確には入居者と保証会社との契約になりますが、私の物件の保証会社はCASAの家主ダイレクトにほぼ一本化してますが、仲介業者を通さないため保証内容が結構手厚く重宝してます。
集金代行なので必ず月末にはWEBで入金確認できるので便利です。
損保会社
火災保険も事実上加入するのが必須なので入っていますが、最近は水災風災や借家人賠償のオプションを付けることがほとんどですよね。
過去にも漏水や台風による風災の度に保険金を受け取っており、今年も先日発生した「1棟目アパート」洗面台からの漏水があり結局洗面台を全交換しましたが、写真を送ったらちゃんと漏水認定されて保険金はちゃんと下りました。
損保って加入していても実際に被害にあった際に保険適用されることを知らずに申請しない方ってかなり居ると思いますので、知っているか知っていないかで損保会社の評価って全然違うと思います。
私は色々とお世話になっておりますので★５です。
私が依頼してない業者の評価
以下は参考までに私が依頼してない業者の評価です
管理会社
多忙な会社員は管理会社に依頼しないと本業に支障が出るのでいいのですが、私のようにリタイアした人間で物件近くに住んでいる場合は敢えて管理会社に依頼する理由ってないと思ってます。
築浅アパートなんでほとんどクレーム来ないです。今まで14年賃貸運営してますが夜中に入居者や警察から連絡があって物件に駆け込んだことは一度もありません。
所有物件の年間賃料は4500万円くらいなので管理料５％払ったらそれだけで225万円管理会社に払い続けることになるのでそれを積み立てておくだけで法人の純資産は長期的にみると圧倒的に差がつきますし破綻リスクは大きく軽減されます。
賃貸募集の際も管理会社に手数料を払うより仲介業者に直接広告費を払ったほうが効果的だと思います。
ですので管理会社に委託してる方には申し訳ないですがこんな評価です。
清掃業者
私もかつてはシルバー人材センターに定期清掃を依頼したり原状回復時はハウスクリーニング業者に依頼してました。
一度良い業者と知り合えたら継続的に依頼することで良い関係を築けると思いますので彼らに依頼することは悪くないと思います。
依頼を辞めた理由は単純にシルバー人材センターの担当者が高齢で辞めちゃったのと、運動がてら自分で清掃をやることにして、結果的に建物内部外部について色々と発見することができました。
あと原状回復とかもDIYでやれば業者との日程調整とかも不要で退去した当日に終えることができるのでメリットのほうが多かったです。
定期清掃をやっていると徐々に物件が劣化していくことがはっきりとわかりますので早めに補修したりする対応が取れます。
管理会社から半分ぼったくりの修繕費用の見積書に悩まされているくらいなら自ら修繕が必要な時期に安価な業者を探すかDIYで修繕するほうが良いと思います。
ただ今回発生した喘息もエアコン清掃を立て続けに行った結果大量のカビを吸い込んでしまった可能性もあるので健康被害を被るくらいなら業者に依頼したほうが良いと思います。
税理士
かつては税理士に依頼したこともありましたが、個人的に対応してくれた税理士と相性は悪かったです。
そのうち決算書や確定申告書を見ていて自分でも申告できそうだと考えてそれ以降は自ら対応してます。
税理士に依頼しても領収書を送って終わりとはならず税理士とマメに連絡を取り合う必要がありますし、税理士が決算書を作りやすいように自分で仕訳データを作ったり色々する必要があって労力としては他者に依頼するより自分で対応しちゃったほうがはっきりいってラクだと思います。
とはいえ知識ない方が安易に自ら税務処理をして税務署から突っ込まれるリスクもあるので税理士に依頼することは全く否定しません。
コンサル業者
まあ色々な方々がSNS等で警笛を鳴らしてますが、多くのコンサル業者に依頼される方は養分にならないよう気を付けてくださいね。
不動産賃貸業を始めるうえで必要な知識は書籍やブログやSNS等で大抵取得できますし、個別に聞きたいことあれば私に連絡頂ければわかる範囲で無料でお答えしますので・・・。
まとめ
今回は不動産賃貸業をする上で必須となる業者について私自身の主観で評価してみました。
そもそもコミュ障で一匹狼なところがあって業者と協業して進めるのがあまり好きではないのでどうしても業者に依頼しないとできない仕事以外は自分で行うスタンスを取っています。
既に様々な業者に依頼した結果、肝心のCFが全然出ず確定申告でも赤字になっている方は業者の仕事っぷりを評価してイマイチな業者の場合は他社に切り替えるか自ら対応するなど検討することで状況は改善するかと思います。
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