純資産額を公開します(2020)

日記

概要

毎年11月頃に自身の純資産額を公開しているので久しぶりにブログを更新します。

前半は今年の純資産額の推移と、後半は具体的な純資産の増やし方について記載します。

近況について

世間はコロナの再拡大が懸念されていますが国の施策としてGOTO事業を押し進めているので、私も施策に乗っかってGOTOトラベルやGOTOイートを利用しています。

私はしっかりと感染対策をしたうえで経済活動すべきと思っているのでこれからもガンガン利用するつもりです。

世界ではワクチンの有効性が示されたとかで株価が爆上がりしていますが、株価も不動産も全然下がってないどころかむしろ上がってる気がします。

私は6年近く前に練馬区に最初のアパートを建てました。私の知り合いが同じ業者で同じようなスペックとエリアで似たアパートを建てたのですが、今月利回り6.5%程度で売却したらしいです。

私も同じような利回りで売れるのでは?と捕らぬ狸の皮算用をすると相当売却益が出るような状況です。

純資産額の定義

純資産額の定義は総資産額から負債額を差し引いた金額としています。

また、私の場合は個人のほかに法人を2つ所有しており(以下、法人1、法人2)合算して計算することにします。
(従業員が居ない資産管理法人であるため)

不動産の評価は路線価などではなく時価としており新築・築浅のアパートは利回り7%で計算しております。
(都内のため売却できる見込金額)

純資産比率は 純資産 / 総資産 です。

純資産額公開

純資産額:約2億6200万円でした。
資産額自体は約6億5000万円です。
借入額自体は約3億8700万円です。

去年との比較

上記だとパッとみてわかりづらいのでもう少しかみ砕くとこんな感じです。

項目 去年との比較
流動資産(A) -853万円
固定資産(C) +7251万円
負債(B) +2267万円
純資産※ +4131万円

※純資産額は(A)-(B)+(C)で計算

純資産額

昨年が約2億2100万円に対して今年は約2億6231万円と約4131万円増えました。

税金(固都税・所得税等・法人税等・不動産取得税)の支払いが多く年間600万円くらいは払っているのですがそれでもこれぐらい純資産は増えるのでリスクを負って無理な節税をする必要はないと思ってます。

流動資産額

昨年に比べて約853万円減りました。

理由は新築アパートを建てる際に自己資金を結構な金額入れているので、物件からのCFもかなりありましたが現金はかなり減りました。

固定資産(不動産)

昨年が約4億6900万円に対して今年は約5億4150万円と約7250万円増えています。

理由は新築アパートを建てたのでその分の資産額となります。

負債額

約2267万円増えています。

既存物件の返済は着々と減っており、役員借入金の一部返済を行ったりしましたが、新築アパートを建てた際に4200万円の借り入れを行ったので借金自体は増えています。

純資産額推移

こちらは私の過去15年ぐらいの純資産額の推移になります。

不動産投資を始めた時期があまり良くなく、2008~2009年のリーマンショック時にあまり資産を増やせませんでしたが、それ以外は一貫して増え続けています。

会社員を辞めてもコロナが流行っても影響は全くなく家賃収入は例年に比べて減っていません。

私の実績についてはここまでにします。

純資産の増やし方

ここからは私の具体的な純資産の増やし方について記載します。

どの事業でも同じですが売上増と経費削減することが一番利益を出す近道ですのでその辺りについて記載します。

割安に物件取得して含み益を得る

キャピタルゲインを得ていくと一気に資産は増えます。

私の場合は競売で割安に物件を取得して長期譲渡所得のタイミングまで保持して税率が低くなったタイミングで売却して含み益を得てきました。

現在所有している1棟アパートも土地から建てることで割安で建てているので無事に竣工した瞬間から含み益が発生していますがこちらはリスクが大きいのであまり勧めません。

とにかく経費削減

私の場合は専業ということもあって不動産賃貸業に関わるものは可能な限り自分で行っています。

近日中にアパート共用階段に長尺シートを貼ったり消防点検と申請を自分で行う予定ですので終わったらブログに書こうかと思います。

最近行ったものについて記載しておきます。

表題登記申請

若干面倒ですが自分でやれば家屋調査士に依頼する10万円くらいの費用が0円で済みます(表題登記自体は無料)。

物件に関するDIY

軽微な補修や取り付けなどは自分で行うようにしています。

自分で取り付ければ製品代金のみで済むので業者に依頼するより相当割安になります。

現状回復

最近はブログに書いていませんが、物件の退去は1~2カ月に1度は発生しており、その都度自分で清掃やエアコン清掃やクロスやCF交換などを行っております。

クロス交換

エアコン洗浄

確定申告(個人・法人)

個人と法人で税理士に依頼するだけで1法人につき年間30万くらいかかるのでかなり節約になります。

申告手順も一度覚えたら大したことはありませんし、税務署から軽微な申告誤りについて是正依頼が来たくらいで特段問題はおきていません。

物件管理

私の場合は自主管理ですが、管理会社に委託管理するだけで通常は家賃の5%程度かかると想定すると、私の場合は年間賃料が4500万円程度あるので225万円もかかります。

自主管理ならそういった費用もかかりませんし、募集依頼する際にも管理会社に客付け手数料を払う必要がないので、仲介業者に直接広告料を払うだけで済みますのでかなり経費が抑えられます。

共用部の清掃も自分で行っており、先日クチコミサイトに自分の所有アパートについて書きこみされていましたが比較的好意的にかかれていたので特段問題ないと思っています。

客付けは全力で行う

不動産賃貸業は物件を買わない限りは売上を増やせませんが、既存物件の満室を維持することで売上を減らさないことが重要です。

私の場合は退去通知が来たらすぐに付き合いのある仲介業者に物件紹介資料と写真を送付して客付依頼を行います。

実際に退去前に次の入居者が決まることも珍しくありません。

退去となったら可能であればその日のうちに原状回復まで終わらせて内見可能な状態に持って行き空室ロスを極限まで減らす努力はします。

こういったフレキシブルな対応は自分で行っていないとできません。

自分で客付けをしていますが年間の入居率は毎年99%程度は保っていると思います。

しっかりと利益を出して納税する

上記をしっかりやって売上を増やしつつ経費を削っていけば普通に考えれば利益が出るはずです。

そこで多くの方は税金を払うのを惜しんでグレーな節税(脱税)に走って、結果的には税務調査で痛い目にあったり、融資で苦労したり、純資産が増えない様子をよく聞きます。

純資産を増やす一番の近道は決算上しっかりと利益を出して経営上安定させたうえで、しっかりと納税することで金融機関からの信頼も積みあがると思っています。

結局は時間が解決する

上記をしっかりと行ったうえで、不動産賃貸業の最大の強みとして時間が経過すればするほど純資産は積み上がります。

時間が経てばどんどんキャッシュフローが増えていき通帳に現金が貯まりつつ借金の金額はどんどん減っていきます。

結果として純資産は積み上がり、賃貸業としての実績もついてきて金融機関からの評価がよくなり融資を受ける際は低金利で借りられるようになっていきます。

私の場合は専業になったことで金融機関からの評価は爆下がりしましたが、賃貸業として実績が付いていたこともあって、直近建てたアパートは1%を切る金利で借りることができました。

属性が良くなれば更に資産が増えやすい状況が整ってくるのが不動産賃貸業の良いところですね。

まとめ

というわけで現時点の純資産額を公開してみました。

コロナの影響も特になく今年も順調に純資産は増えましたが、背景として自分がどうやって純資産を増やしているか記載させて頂きました。

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