令和2年の路線価発表&所有物件を調査

日記

概要

令和2年の路線価が発表されたので所有物件の路線価を調べてみました。
所有物件の公示価格や路線価は毎年定点観測しています。

路線価とは?

「固定資産税路線価」と「相続税路線価」の2種類があり
一般的に路線価といえば「相続税路線価」を指します。

公開される理由は税の計算になります。

相続税路線価:概ね市場価格の8割程度

固定資産税路線価:概ね市場価格の7割程度

毎年発生する固定資産税の計算は基本的には
土地の面積(地積)×「固定資産税路線価」×標準税率(1.4%)
で求められます。

「相続税路線価」は相続が発生した際の故人の不動産価格を把握する際に使用します。

路線価上昇のメリットデメリット

メリット

路線価や公示価格や取引価格はある程度の相関関係があるので、路線価が上昇するということは一応その土地の価値が上昇すると言えると思います。

金融機関の積算評価は路線価を採用するので、例えば私が「4棟目アパート」の購入を検討する際に金融機関に話を持ち込んだ際に所有物件の評価をされますが、その際に「総資産」と「借入金」の額をチェックされて債務超過になっていたら融資を受けるのは厳しいですが、資産額を把握する際に路線価で計算される場合が多いので「総資産」額を高く評価してくれる可能性が高いです。

デメリット

税金の負担額が増えます。

国としても税収を増やしたいので路線価は高めに評価されているのではないか?と邪推してしまいます。

令和2年路線価概要

「健美家」より一部引用

国税庁が1日、相続税・贈与税を算定するための基準となる2020年分の路線価を公表した。全国の約32万地点(標準宅地)の変動率は前年比で全国平均1.6%プラスとなり、5年連続での上昇となった。訪日外国人客(インバウンド)や都市開発の効果で、大都市圏だけでなく地方の都市にも上昇傾向が波及した格好だ。
もっとも、今回の路線価に、新型コロナウイルス感染拡大の影響はほとんど出ていない。経済活動の停滞が深刻になり景気低迷が長引けば、今後、路線価はマイナスに転じる可能性もある。国税庁は、新型コロナの影響で地価(時価)が大きく下がり路線価より低くなれば、路線価の減額修正という異例の対応をとる考えだ。

今年の路線価を都道府県別にみると、上昇したのは21都道府県だった。
上昇率が最も大きかったのは沖縄で10.5%。インバウンド向け施設を作るため土地の需要が増したとみられる。次いで東京が5.0%となり、宮城、福岡がそれぞれ4.8%で続いた。路線価が下落したのは26県。19県は下落幅が小さくなったが、富山は下落幅が広がり、昨年のマイナス0.2%から、今年はマイナス0.3%となった。

コロナの影響を受ける前の路線価ですので全国的に上昇基調になっています。

上記記事はコロナの影響で地価が大きく下がる可能性について言及してますが個人的には路線価を下げると税収が減ってしまうため大きく下げることは考えづらいと思ってます。

改めて言うまでもないですが地価が上がっているのは沖縄、東京、福岡など大都市やインバウンド需要が見込めたエリアで、それ以外の地方都市は下がっているところも多いので、長期的に見れば都市部と地方間の格差はどんどん広がるのは避けようがありません。

例えば東京で利回り7%と地方で利回り10%を比較して利回りに惹かれて地方に投資するのも一つの考えですが、運営中の空室率や退去後の募集費用(ADなど)の差や売却益まで考慮すると地方への投資はないかな?って自分は思っちゃいます。

「1棟目アパート」土地

3月の公示価格の発表では3.7%上昇していたのですが路線価は5.6%とかなり上昇しました。

路線価は「1棟目アパート」土地の全面道路の価格ですが公示価格はアパート所有地から一番近い標準地の価格になり場所が微妙に違うのが関係していると思います。

「1棟目アパート」の土地は路線価32万のときに1億円弱で購入しましたが今では路線価38万と相当上昇してます。更に土地自体も容積率が200%から300%に変わったり高度2種から3種に変わったので購入当時より土地の価値は相当上昇しています。こればっかりは単なる運ですが。。。

年度 路線価(上昇率) 公示価格(上昇率)
令和2年 380,000円(↑5.6%) New 397000円(↑3.7%)
令和元年 360,000円(↑2.9%) 383000円(↑3.8%)
平成30年 350,000円(↑6.1%) 369000円(↑3.1%)
平成29年 330,000円(0%) 358000円(↑2.0%)
平成28年 330,000円(↑3.1%) 351000円(↑1.4%)
平成27年 320,000円(0%) 346000円(↑1.4%)
平成26年 320,000円(↑3.2%)購入時 341000円(↑1.8%)
平成25年 310,000円(0%) 335000円
平成24年 310,000円(0%)
平成23年 310,000円

「2棟目アパート」土地

3月の公示価格の発表では3.7%上昇していたのですが路線価は5.3%と大幅に上昇しました。

年度 路線価(上昇率) 公示価格(上昇率)
令和2年 300,000円(↑5.3%) New 368000円(↑3.7%)
令和元年 285,000円(↑3.6%) 355000円(↑3.8%)
平成30年 275,000円(↑1.9%) 342000円(↑1.5%)
平成29年 270,000円(↑1.9%)購入時 337000円(↑1.2%)
平成28年 265,000円 333000円

「3棟目アパート」土地

こちらの土地は去年購入したものですが上昇率は微妙です。

年度 路線価(上昇率) 公示価格(上昇率)
令和2年 275,000円(↑1.9%) New 368000円(↑2.5%)
令和元年 270,000円(↑1.9%) 359000円(↑2.9%)
平成30年 265,000円 349000円

トランクルーム、区分等

土地を所有してないのであまり路線価は関係ないのですが一応ほかの所有物件も調べてみました。

区分だと立地も良いので上昇率もかなりのものですね。

杉並区トランクルーム

年度 路線価(上昇率)
令和2年 420,000円(↑5.0%) New
令和元年 400,000円

江東区区分①

年度 路線価(上昇率)
令和2年 330,000円(↑10.0%) New
令和元年 300,000円

江東区区分②

年度 路線価(上昇率)
令和2年 510,000円(↑8.5%) New
令和元年 470,000円

まとめ

所有物件の土地の路線価を調べてみましたが全物件とも上昇しました。

来年はどうなるかわかりませんが、とりあえず所有土地の価値が上がることは望ましいことです。

売却する意思がない地主さんとかだと固定資産税や相続税が上がることは困るので路線価が上がることを嫌がる方も居ますが、投資家だと路線価が上がることは基本嬉しい話です。

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