金融機関から金利を上げると言われた結果

1棟目アパート運営

概要

「1棟目アパート」の融資を受けている千○銀行の固定金利期間が今年の6月で終了となりますが担当者から金利を上げると言われたので、金利交渉についての内容を記載します。

金消契約内容

現在千○銀行と契約している借入に関する内容は下記となります。

金消契約締結 2014年
融資期間 25年
金利 1.2%(3年固定)
借入金額 1.9億(残債1.53億)

金利については3年固定で借りていて1回更新しており今回でちょうど6年経過した形になります。
(据置期間があるので元金返済は実質5年)

金融機関と金利交渉

5月末に個人と法人の確定申告を全て済ませたので6月頭に確定申告書をもって千○銀行へ行ってきました。

基本的に融資を受けている金融機関には毎年確定申告書を提出することとなっています。

ちなみに法人の決算内容は下記に記載しましたが2つ所持している法人はともに利益を大きく出しています。

安定して利益を出している状況で法人の純資産も積みあがっており千○銀行に対する残債も減ってきているので借り入れた当初より財務状況は改善しています。

そういったこともあったので今回の更新時には固定金利を下げてもらえないか淡い期待を持って臨みました。

ヨッシー
ヨッシー

個人と法人の確定申告書を持ってきました

千○銀行

ありがとうございます。

ちょうど固定金利期間が6月までとなっているので次回の金利についてお話させて頂きたいのですが。

ヨッシー
ヨッシー

ええ。私もそのつもりで来ました

ヨッシー様の場合、会社員を退職されましたので現在の給与所得が非常に少なくなっており、そこが当行としてはネックなんですよね・・・。

そこで大変申し上げにくいのですが次回の金利については少し上げさせて頂けたらと思っています・・・。

ヨッシー
ヨッシー

え・・・、融資を受けている法人では毎年利益を出していますし今回はむしろ金利下げてもらえたらって思ってたんですよね(笑)

ヨッシー様の法人の実績が素晴らしいのは理解しているのですが当行の規定に照らした場合、どうしても給与所得の金額がひっかかってしまうんです。

当行のお客様で不動産賃貸業を専業にしている方ってヨッシー様ともう1人しか居ないです。

他のお客様は年収1500万~2000万円の方がほとんどです。

そういう意味で当行のお客様のボリュームゾーンからは外れているのが実情なんです。

ヨッシー
ヨッシー

まあそれを言われたらどうしようもないですけど・・・。

金利はどのくらい上がるんですか?

現在ご提案差し上げる金利ですが、3年固定で1.22%か5年固定で1.25%となります。

正式には9日にご連絡差し上げます。

ヨッシー
ヨッシー

はあ・・・。

私が取れる選択肢って御行の提案する金利を受け入れるか、借り換えるか、一括返済するかって感じですよね?

まあそうなります。

ヨッシー
ヨッシー

わかりました。

金利に関しては5年固定1.22%でご検討頂くことはできませんか?

わかりました。

このような感じで千○銀行からはボロクソに言われてしまいました。

会社員を辞めたことで千○銀行から見た私の属性評価が著しく悪化していると感じました。

まあこの辺りは去年融資を打診した際にも感じましたが・・・。

借り換え打診

というわけで千○銀行から戻ってきたその足で、横○銀行へ行って担当者に相談してみました。

ヨッシー
ヨッシー

かくかくしかじかで金利上げられそうなんですけど御行へ借り換えを希望した場合って相談に乗ってもらえますか?

横○銀行

承知しました。

少々お待ちください。

担当者がその場で電卓で色々と計算してもらいました。

ヨッシー様に対しては現在ご融資させて頂いている金利よりは若干上がってしまうのですが、5年固定1.01%で借り換えのご提案ができると思います。

ヨッシー
ヨッシー

あーそうなんですね。

それは良かったです。

ただ千○銀行との金利差があまりないので新たに発生する登記費用などを考慮すると個人的にはあまりおススメできないかなと思います。

ヨッシー
ヨッシー

まあそうですよね・・・

借り換えに伴う違約金が発生しないかどうかは確認したほうが良いです。

あと当行の融資エリアは東京・神奈川となりますので、千○銀行さんのエリアである埼玉・千葉は対象外となります。

従って千○銀行さんとの関係を切ってしまうと埼玉・千葉エリアで物件購入を検討される場合に購入しづらくなると思います。

ヨッシー
ヨッシー

ちなみに今後新規で物件購入を検討した際に融資をお願いしたいと思っているのですが、今回借り換えを行っちゃうと御行からの借入額が多くなるので融資受けづらくなっちゃいますよね?

正直に言ってそれはあると思います。

あと当行と千○銀行さんは現在業務提携を行っており、千○銀行さんのお客様を取る形になるので借り換え自体をお断りさせて頂く可能性もあります。

このような感じで借り換えに応じてもらえそうな感触はあったのですが借り換えするメリットはあまりなさそうです。

ただ千○銀行からの撤退先を確保しておくのはイザという時に役に立つかなと思っています。

金融機関からの回答

9日に千○銀行から連絡がありました。

先日の金利の件ですが一応5年固定で1.22%で本部に上げさせて頂こうと思います。

先日渡した確定申告書の決算内容を考慮して貰えたのかわかりませんが私の要望が通った形になり良かったです。

ヨッシー
ヨッシー

それは良かったです。

これってまだ確定じゃないんですか?

一応本部に上げさせて頂いてその結果次第という形になりますが、支店で決めた数字が本部で覆ることはあまりありません。

ヨッシー
ヨッシー

わかりました。

固定金利期間は3年でも5年でも1.22%ということでよろしいでしょうか?

それで構いません。

ヨッシー
ヨッシー

わかりました。少し時間をください。

基本的に5年固定でお願いしたいですが5年間は売却できなくなってしまうので3年にするか5年にするか検討させてほしいです。

わかりました。

あと可能でしたら現時点での金融資産のエビデンスを送って頂けたらと思います。

ヨッシー
ヨッシー

あと確認させて頂きたいのですが、このタイミングで借り換えや一括返済した場合って違約金はかからないのですか?

あと団信込みで契約してますが借り換えした場合って団信も解約になっちゃいますよね?

違約金はかからないのでこのタイミングでしたら一部繰り上げ返済も可能です。

団信は解約になります。

ということで千○銀行からは3年固定でも5年固定でも1.22%で行けそうな感じになってきました。

検討結果

横○銀行に借り換えた場合の金銭的な差異はこのような感じとなり比べるまでもなく千○銀行で借り続けたほうが良いと思います。

なんだかんだ言って団信込みで1.22%なら団信なしで1%未満の条件に匹敵すると思いますので。

横○銀行 千○銀行
金利 1.01% 1.22%
毎月の返済額 739,756円 754,184円
借り換え伴う諸費用 80万円ぐらい 0円
団信 不加入 加入済

あとは3年固定にするか5年固定にするか検討する必要があるのですがまだ結論は出ていません(おそらく5年にすると思いますが)。

現在は低金利の状態が続いていますが3年後に今より金利が下がることは考えづらく上がる可能性は高いと思います。

更に私の属性的な問題で3年後の固定期間終了後にまた金利を上げられてしまう可能性はあると思っています。

そういったことを考えると5年間金利を固定させておけば経営は安定すると思います。

ただデメリットとしては今後5年間は物件を売りづらくなります(違約金が発生するため)。

私は現時点で物件を売却するつもりはないですが5年縛りは心理的負担が結構ありますね。

5年後はちょうど築10年になりますのでこの時点で相場が上向いているようなら物件売却もアリかもしれませんが、ダメそうならずっと持ち続ける覚悟を決める必要がありそうです。

以前にブログに書いたのですが「1棟目アパート」は最初に色々企画して作ったアパートなので思い入れは強いのですが色々と残念なポイントもあってずっと持ち続けることに多少不安があったりします。。。

5年後の想定

5年後は2025年です。

その頃の社会情勢としてオリンピック開催有無に関わらず日本は今より衰退に向かっているのか景気回復に向かっているのかわかりませんが少子化は進んでいるでしょうね。

先日作成した「市区町村 年代別 人口推移検索」機能で調べた限りでは2025年ではアパートのメインターゲットの20代単身社会人の数自体は維持していそうです。

2022年には生産緑地の解除問題などありますが、生産緑地については土地所有者の意向によって農地として所有し続けることができるので2022年に一斉に売りに出されて不動産マーケットが崩壊するような事態にはならないという意見が支配的になっているので個人的にはほとんど気にしていないです。

2025年時点での残債は1.16億円ですが現時点で土地値だけで1億円以上の価値があり、CFもその頃には4000万円以上積みあがっていると思うので、この頃に大地震が発生して物件が全壊しても更地にして売却すれば損失を出すことはありません。

このような感じで自分の中でリスクをコントロールできると思っているので地震保険には入っていません。

「1棟目アパート」はプロパンガスなのですが2025年に設備貸与期間が終了となりますので、このタイミングで新たな設備をガス会社負担で入れ替えてもらうか、プロパンガス会社と交渉してガス料金を都市ガスに近い金額まで引き下げてもらおうと思っています。

まとめ

固定金利期間が終了となりますが金融機関から金利を上げられてしまいそうです。

一応借り換え先の目途を立てた状態でメリデメを比較しましたがどう考えても現状のままで借り続けたほうが良いので金利上昇を受け入れざるを得なさそうです。

固定金利期間は3年か5年で選択できそうですが私の個人的な状況から考えると5年固定でお願いして築10年までは少なくとも保有してそれ以降は社会情勢を見ながら売却するか持ち続けるか判断しようと思います。

※余談ですが金融資産のエビデンスを出してくれと言われたので銀行口座の残高を計算したらアパート1棟の頭金ぐらいは用意できそうな気がしました。コロナ問題が落ち着いていて土地相場が下がっているようなら小ぶりな物件を建ててもいいかもしれません。

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コメント

  1. けい太 より:

    ご無沙汰しています。

    ヨッシーさんの決算内容で金利が上がることに驚きましたが、団信込みで1.22%は決して悪くない水準だと思います。

    僕は1棟目はり〇な銀行で期間30年・10年固定・金利1.0%で借りましたが、団信をつけるなら+0.3%と言われましたので、実質的には団信込みで1.22%の方が上だと思います。

    2棟目はオ〇ックス銀行で期間35年・3年固定・金利2.05%・団信込みで借りましたが、こちらは来年固定期間が終わるので借り換えを検討しています。

    それにしても千○銀行の顧客で不動産賃貸業を専業にしている人が少ないことに驚きました!

    • ヨッシー ヨッシー より:

      けい太さん

      ご無沙汰しております。
      ブログはいつも拝見してます。

      金利上げられるのはイラっときますが団信込みで1.22だと借り換えるメリットないですよね。
      多分金利1.5%ぐらいまで上げられても借り換えはしない気がします。

      2棟目の2.05も決して高い金利だとは思いませんが、既に借りているり〇な銀行とかなら前向きに話に乗ってくれそうですよね。
      2棟目って竣工時に客付けで心配されてたと記憶しているので金利の低いとこに借り換えて安定させておくに越したことはないでしょうし。

      千○銀行って元々会社員向けに融資する金融機関ってイメージはありましたけど、専業が少ないってのは本当かどうかは内部のことはわからないので何とも言えませんが、私の周りでは千○銀行で借りてからリタイアして専業って人は結構居るんですよね。

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