新築アパート建築時の確定申告手順

税金・確定申告

概要

今年はかなり遅れましたが個人の確定申告を完了しました。

去年から新築アパートを建築していたのでそちらの費用を確定申告時に申告した手順について記載します。

申告期限延長

新型コロナウィルスに伴って確定申告期限が4月16日に延長となりましたが、さらに4月17日以降でも柔軟に受け付けることとなりました。

このようなお達しがあったのですが、融資を受けている金融機関から「申告済みの確定申告書を送ってくれ」と連絡が来てしまったので一応何とか4月16日ギリギリに提出しました。

私の確定申告

譲渡所得を除いた私の今年の所得はわずか約122万円となりました。

これでも去年よりは大分増えているのですが、所得だけ見たら完全に貧困層レベルです。

一応法人から役員報酬を60万円貰っているのですが、年間65万円未満の場合は全額給与所得控除されるので給与所得は0円です。

コロナショック関連で急遽国民に10万円給付することが決まりまして、所得制限を付けるとか付けないとかで揉めてましたが、さすがに所得122万円なら所得制限つけられたところで確実に給付してもらえるでしょうw

国からの補助を最も受けたければ生活保護にジョブチェンジするのが最強ですし、国からの補助を手厚く受けたいのなら個人の所得は可能な限り抑えたほうが良いわけです。

※「3棟目アパート」を個人で購入したので来年からはもう少し所得は増えると思います。

妻の確定申告

妻も職業柄確定申告を行わなければいけないのですが、自分でやる気が一切ないみたいなので毎年私が申告を手伝っています。

確定申告は本人か税理士でないと申告をしてはいけなかったはずなので私はあくまで手伝っている形になります。

妻は10ヵ所くらいから給与を貰っていて、私自身も妻がどこから給与を貰っているか確実に把握しているわけでないので、申告漏れとかがあると大変です。

妻も勤務医として中堅のポジションになってきたみたいで昨年より200万円ほど収入は増えていましたが、今年はコロナウィルスの影響で外勤先が急になくなったりしているので、コロナショックが落ち着くまでは妻に限らず医師は過去に経験したことがないくらい厳しい状況に置かれるかもしれません。

特にフリーランスの医師だと外勤先がなくなると収入0ということもあり得ますし、開業医についてもコロナウィルスの影響で患者がこなく経営が大変なようです。

安倍総理大臣も先日の会見で医師や看護師の診療報酬を倍増すると宣言してましたので、医療従事者の生活は守って欲しいものです。

後述しますが、妻は今年から給与所得だけでなく不動産所得も申告しています。

新築アパートの確定申告

このブログで散々書いていますが、夫婦(個人名義)で新築アパートを建てました。

従ってアパートの所得についても夫婦それぞれで確定申告する必要があります。

2019年2月に土地の売買契約を行ったところから始まり2020年2月に竣工しました。

確定申告は1月1日~12月31日までの収支について申告します。

2019年については竣工前ということで不動産収入は0円に対して様々な費用を払い続けているのでアパート単体での不動産所得は完全にマイナスになります。

具体的には2019年1月1日~12月31日までに支払った必要経費のみを不動産所得として申告します。

2020年1月1日以降に支払った必要経費については来年の確定申告時に申告する形になります。

間違えやすいのが物件購入や建築にかかった費用を全て経費として申告していいのでしょうか?

答えは否となります。

物件購入や建築にかかった費用については取得費と必要経費に分けて考える必要があります。

土地取得費

土地を購入した際の費用となります。

例えば1000万円の土地を購入した際の土地取得費は感覚的には1000万円だと思うのですが、実際は仲介手数料などもかかります。

仲介手数料が約40万円とした場合、土地取得費は約1040万円となります。

具体的に言うと「仲介手数料は必要経費として落とすことができず土地取得費に含めること」と決まっています。

その他、契約書に貼る印紙代などもかかると思うのですが「印紙代(租税公課)は必要経費として落とすことができる」と決まっています。

ここで計算した土地取得費は、将来物件を売却した際の譲渡所得の計算に使用します。

建物取得費

建物を購入、建築した際の費用となります。

私のように土地から新築アパートを建てた場合ですと、建築業者との請負契約費用の他に、建物を建てるためにかかった費用も建物取得費に含める必要があります。

例えば「地盤改良費用」とか「外構工事費用」とか建物を建てる際に必要な工事や、建物に不随する工事です。

ここで計算した建物取得費は、税務上の償却期間で毎年均等に減価償却費として費用計上していきます。

必要経費

租税公課全般(所得税・住民税は×)や、ローンの利息(元金返済分は×)や、各種手数料などは必要経費として計上できます。

軽微な備品購入費用などは必要経費として計上して構いません。

まとめ

というわけで支払った費用を取得費と必要経費に分けて、必要経費のみを申告します。

下記表の項目だと赤丸部分が必要経費として計上できます。

項目 土地取得費 建物取得費 必要経費
土地売買価格
土地仲介手数料
建築請負契約費
外構工事費
地盤調査費用
印紙代
不動産取得税
固定資産税
登録免許税
支払利息
司法書士報酬
融資手数料
少額な備品

間違えやすいのが「固定資産税精算金」です。

固定資産税は1月1日時点での所有者が1年間分の固定資産税を支払うことになっていますが、売買契約時には「固定資産税精算金」を日割り計算して買主から売主に支払います。

従って売買契約日~12月31日までの固定資産税は買主が払っていると思いがちなのですが、実際に固定資産税を払っているのは売主なので、「固定資産税精算金を必要経費として計上することは認められておらず取得費に含めること」とされています。

このように計算した必要経費を不動産所得のマイナスとして申告するのですが、私と妻で持分1/2ずつなので申告する経費もそれぞれ1/2ずつ申告します。

一応上記について税務署へ行って直接相談したかったのですが、感染したくなかったので電話で相談させて頂いて問題ないとの事でした。

申告方法

例年と同様、郵送で税務署に送付しました。

今年はコロナの影響で特に手渡しは止めたほうがいいと思います。

妻は不動産賃貸業をやるのは初めてなので今年は白で申告しており、私は青(10万控除)で申告しています。

来年からは新築アパート(12世帯)の収入も既存物件と共に申告する形になるのですが、事業規模に達すると思いますので来年からは青(65万控除)で申告しようと思います。

65万控除を得るためにはe-taxでの申告が必須となったらしく、e-taxでの申告に必要な設備(リーダーとか)を持ってないのですが、購入して来年からはe-taxで申告する形になると思います。

法人の確定申告

個人での申告は終わりましたが、法人(2社)の確定申告を5末までに行う必要があるので、今週から引き続き確定申告作業にとりかかろうと思います。

6月に○葉銀行の固定金利期間が終了となり、○葉銀行と今後の金利について交渉しようと思ってます。

交渉材料として6年間順調に返済を重ねてきて、今年の法人実績も順調であることをアピールしたいので、早めに法人の確定申告を終わらせておきたいです。

まとめ

去年から新築アパートを建築していたのでそちらの費用を確定申告時に申告した手順について記載しました。

極力具体的に書いてみたつもりですが、意味が分からない方は税理士にお願いするのが無難だと思います。

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