令和2年の公示価格発表
令和2年の公示価格が発表されましたので私が所有している土地の価格を調べてみました。
今回の公示価格の特徴はこのような感じみたいです。
「NHK NEWS WEB」より一部引用
すべての土地の平均が５年連続で値上がりし、主な都市を除いた地方でも28年ぶりに上昇に転じました。
住宅地、商業地、工業地などを合わせたすべての調査地点の価格の平均は去年を1.4％上回り、５年連続で上昇しました。
用途別では「商業地」が全国平均でプラス3.1％と５年連続で上昇し、このうち、東京、大阪、名古屋の三大都市圏は平均でプラス5.4％、札幌、仙台、広島、福岡の「地方４市」が平均でプラス11.3％と、いずれも上昇幅が拡大しました。
ただ、新型コロナウイルスの感染拡大を受けて、外国人旅行者が大幅に減少しているうえ、国内旅行を控える動きも広がっています。
地域経済を支えてきた観光関係の需要が落ち込むことで地方の地価にも影響が及ぶのではないかと懸念されています。
※ちなみに公示価格や路線価は毎年定点観測しています
公示地価とは？
国土交通省が全国に定めた地点（標準地といいます）を対象に、毎年1月1日時点の価格を公示するものです。
価格は2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価を行い、その結果を土地鑑定委員会が審査・調整して、最終的な正常価格として公示される仕組みです。
路線価とは異なり自分が所有している土地に対して価格表示されるわけではないので所有地から一番近い標準地を見て参考にする程度になります。
調査した結果
私が所有している3つのアパート所有地から一番近い標準地の価格推移は下記の通りでした。
1棟目アパート土地
平成25年：335000円
平成26年：341000円
平成27年：346000円
平成28年：351000円
平成29年：358000円
平成30年：369000円
平成31年：383000円
令和2年：397000円 ←New
購入時(平成26年)に比べて56,000円/㎡ 上がっていて地積が約168㎡あるので単純に考えれば約940万円土地の価値があがっているといえるのかもしれません。
2棟目アパート土地
平成28年：333000円
平成29年：337000円
平成30年：342000円
平成31年：355000円
令和2年：368000円 ←New
購入時(平成29年)に比べて31,000円/㎡ 上がっていて地積が約363㎡あるので単純に考えれば約1125万円土地の価値があがっているといえるのかもしれません。
3棟目アパート土地
平成30年：349000円
平成31年：359000円
令和2年：368000円 ←New
昨年購入した「3棟目アパート」についても上昇しています。
新型コロナによる影響
上記公示価格は1月1日時点ですので当然新型コロナによる影響は考慮されていませんので現時点での実体にはあまり則していないかもしれません。
従って来年発表される公示価格がどう推移するのか気になります。
今後新型コロナが不動産賃貸業にどのような影響を与えるのか私の認識について記載します。
実需の不動産は影響を受けづらい
ここ1カ月ほどの不動産以外の投資先の動きが非常に悪いです。
株
日経平均で見ると1カ月ほど前は24000円程度で推移していましたが、現在は約16500円と70％弱まで急降下しています。
特にマズいのがNYダウで1カ月ほど前は30000円近くで推移していましたが、現在は約19100円と約64%まで急降下しています。
アメリカの場合は日本と違ってコロナ感染が急拡大しているのと、歴史的な原油安によるものが大きいみたいです。
為替
ドル円ベースで見ると現在は1ドル約111円程度で推移していますが、一時は1ドル約101円程度まで円高が進んだので乱高下しています。
その他、金(ゴールド)やREITなど軒並み暴落しているようです。
このように何か大きなリスクが顕在化した時に非常に大きな影響を受けてしまうのが株やFXなどになります。
私はリーマンショックの時の暴落も見てきましたので株やFXには絶対に手を出しませんし今後も手を出すつもりはありません。
民泊、旅館業
数年前からAirbnbが話題に上がり始めましたが当時はほとんどがヤミ民泊だったので私は一貫して否定的なスタンスで警笛を鳴らし続けていました。
その後、旅館業の免許を取ったりするなど合法的に民泊にチャレンジする方が現れ始めて、真っ当に合法的な事業として取り組む分にはアリだと思いますが、今回のようなコロナショックによってインバウンドとしての需要は壊滅的で現在民泊を運営している事業者は次々と撤退を余儀なくされたり実需向けに方針転換している話も聞こえてきます。
これらと比較すると実需の不動産は基本的には安定的に家賃収入が入ってくるのが一番のメリットになります。
リーマンショックの時も賃料相場は大して下がらず賃料収入という意味では大きな影響は受けませんでした。
私自身としてはとにかく安全な事業をしていきたい思いが強いので今後都内での実需向けの賃貸業に特化していきたい思いが更に強くなりました。
実需向けの賃貸業でも全く影響がないわけではなくて、今回のコロナショックによる経済活動の自粛が続けば業績不振による解雇などによって退去される割合が多くなるかもしれません。
私自身については「2棟目アパート」はほとんどの部屋で更新を済ませたばかりで、「3棟目アパート」も非常にしっかりした法人に一括借り上げしてもらったばかりなのでとりあえずコロナショックが落ち着くまでは満室運営ができそうな気がします。
今後の不動産価格には影響あり
不動産賃貸業をするうえでは「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」の両輪で考える必要があって、「インカムゲイン」は前述の通りですが今後は「キャピタルロス」となるリスクを考慮しておく必要があります。
基本的に不動産価格は株や為替のような乱高下はしづらいのですが、株価と不動産価格はある程度連動します。
また、ほとんどの方は不動産を融資を受けて購入しており、かなりレバレッジを掛けて投資している形になります。
従って不動産価格が1割下がるだけで多くの不動産投資家にとっては大きな影響を受けてしまうのが実情です。
アベノミクス相場で2012年頃から株価急上昇に伴って不動産価格も上昇を続けました。それが上記公示価格にも現れています。
今回逆の動きになっているので不動産価格も徐々に下がっていくことが想定されます。
例えば都内築浅アパートなら今までだったら利回り7%程度で取引されていたとしてもコロナショックが続くようなら利回り10%程度でないと取引成立しないような状況が来てもおかしくありません。
そうなった場合には家賃収入による「インカムゲイン」など軽く吹き飛んでしまうほどのマイナスとなります。
不動産投資の最終的な目標は純資産額をいかにして増やすかだと思っています。
従って安定的に「インカムゲイン」を得られていたとしてもここ数年で不動産を買い進めてきた方は大きな「キャピタルロス」となってしまう可能性があってそうなると純資産額はマイナスになってしまう方も続出するかもしれません。
(それでもCFがしっかりと出る物件を手に入れていれば最終的には不動産価格がゼロになってしまったとしてもプラスで終わるのが不動産賃貸業の良いところでもあるのですが)
金融機関から債務超過と見做されると追加担保を求められる可能性もゼロではなく、自己資本比率が低くフルローンでとにかく規模を追い求めて買い進めてきた方は今後の戦略について見直すべき時に来ているのではないでしょうか？
当面の不動産投資戦略
私が考える当面の戦略ですが、手元に現金を多く用意しておいて何があっても対応できるようにしておくに越したことはないと思っています。
私は個人と法人合わせてキャッシュは5000万円程度保有しており、物件価格が下がったタイミングを見計らって「4棟目アパート」の購入に動くこともできると思いますがとてもそういった気持ちにはなれません。
今年は保有する３つのアパートについて満室経営を維持しつつ可能な限りの経費を削減して手持ちのキャッシュを厚くしてこの難局を乗り切ることに全力を注ぎます。
おそらく私が経営破綻するようならほとんどの不動産投資している方も破綻すると思いますが、私ですら今回のコロナショックは非常に大きな危機感を持って取り組んでいくつもりですので、ブログを読んで頂いた不動産賃貸業されている方も対岸の火事とは思わずこの難局を一緒に乗り切れることを祈っています。
※余談ですが日本政策金融公庫が「新型コロナウイルス感染症特別貸付」を行っていると一部話題になっているようです。
現状特に経営に困っていない不動産投資家がとにかく1円でも多く借りようとこの貸付を利用しようと画策しているようですが正直なんだかな～って感じます。これって前述の旅館業とか飲食業など今回のコロナショックで本当に売上が減って困っている方向けの融資だと思うのですが・・・。
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