概要
本日自民党から「令和2年度税制改正大綱」が発表されました。
不動産投資家が一番関心があるのが今後消費税還付を受けられるのか？だと思いますのでその辺りについて記載します。
改正概要
まずは上記「令和2年度税制改正大綱」より該当箇所を抜粋します。
①居住用賃貸建物は基本的に消費税還付不可
②居住用賃貸建物のうち住宅貸付用でない部分は消費税還付可能
③2020年3月31日までの契約は対象外
④2020年9月30日までに引き渡しを受けた建物は対象外
⑤既に消費税還付を受けたものに対しては遡及して適用せず
感想
税制大綱については注目していたので発表と同時に内容を確認してツイッターにはつぶやいていました。
税制大綱案発表された。
消費税還付狙ってる方は2020年3月31日までに契約しておくか、2020年9月30日までに取得する必要があるってことかな。 pic.twitter.com/pj9jyEiKII
— ヨッシー💦不動産投資家＆主夫🏠 (@yossyblog) December 12, 2019
地金購入スキームによる消費税還付に対してメスが入るとは言われていたので特段驚きはなかったのですが、地金スキームに限らず「居住用賃貸建物」については基本的に消費税還付不可となり関係者にとっては想定以上に抜け道を塞いでいたと受け取られているようです。
基本的に改正内容は2020年10月1日以降に取得した建物について適用されます。それまでは地金スキームを使って消費税還付は受けられるみたいなので現在リアルタイムで消費税還付に取り組もうと新設法人を立ち上げている方々にとっては胸をなでおろす結果となったことでしょう。
ちなみに私は消費税還付については必ずメスが入ると思っていたので現在建築中のアパートについては消費税還付を受けずに進めていますし今後も消費税還付を受ける予定はありません。
今後の消費税還付は？
さて今回の税制改正大綱が適用された場合、今後消費税還付を受けることは可能なのでしょうか？
今回の改正はかなり包括的に居住用賃貸建物に対して消費税還付を封じてきた印象があるため抜け道はないと考えるのが一般的です。
ただ個人的には今後も消費税還付を受けることは可能だと思っています。
今までも税制改正がある度に必ず抜け道がありそこを突いたスキームが生まれ、その都度税制改正が行われてきた経緯がありイタチごっこ状態です。
ここでポイントとなるのが「居住用賃貸建物」の定義が重要となってきます。
「住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物」以外を「居住用賃貸建物」と定義しています。
つまり「住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物」は今後も消費税還付を受けることが可能と読み取れます。
具体的には「事務所」「民泊」「トランクルーム」などは課税売上であり住宅の貸付用途でないので今後も消費税還付を受けられるはずです。
ただ例えば「事務所」登記にして実態として住居として住んでいるようなケースではおそらく認められないと思われます。
パッと思いつく限りだと例えば「民泊」を「住宅」に転用などは比較的容易だと思いますので、物件取得時は「民泊」として営業して消費税還付返納義務がなくなる3年後に「住宅」に転用すればいけるような気もします。
（そこまでして消費税還付受けたいか？ってのはあるのですが・・・）
特に検証などしていないので何の責任も取れませんが、今後も税の専門家が知恵を絞って消費税還付を受けられる抜け道を探ってくると思いますので、消費税還付を検討されている方はそういったところにアンテナをはっておくと良いと思います。
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