概要
先日、建築中の「3棟目アパート」が無事に上棟したので打ち合わせを行ってきました。
併せて建築以外の状況も含めて記載します。
剣道六段審査
火曜日に妻が剣道六段審査を受けてきたので応援に行ってきました。
8月にも審査を受けて不合格だったので2度目の受験になります。
結果といえば今回も不合格だったのですが今回は合格と不合格の境目ぐらいだったと思います。
合格者と試合をしたのですがビデオを見返しても特段劣っているように思えなかったので数多く受験すればいつかは合格するのではと思います。
六段は五段とは違いかなりハードルが高くかなりの実力者でも10回ぐらい受験しないと受からなかったりするみたいです。
そもそも六段を受ける女性ってほとんどおらず、審査を受ける際にどうしてもガタイの良い相手と試合をしなければならず、上背やスピードで女性はどうしてもかなわないのでその点は相当不利になってしまいます。
幸い剣道は高齢者になってもできるスポーツなので合格するまで受け続けてもらいたいです。
「3棟目アパート」建築状況
さて「3棟目アパート」の建築状況ですが前回のブログでは3階の床工事を行っていたのですが、その後屋根工事まで終わって無事に上棟しました。
現地で打ち合わせ
先ほどの剣道六段審査後に妻と一緒に建築現場へ向かって現地で打ち合わせを行ってきました。
目的は上棟して建物の形がほぼ明らかになってきたので現地で現場監督と電気屋さんでコンセントやブレーカーの位置などの確認をするためです。
基本的に今後は電気スイッチの追加などはできません。
こちらは脚立を使って3階の廊下からみた景色です。
1階の共用廊下はセキュリティを考えて外から入れないよう内廊下のような感じにしていますが、2階と3階は目の前が道路なので解放感はかなりあります。
何となくこの共用廊下でタバコとか吸う輩が現れそうな気がして早くも心配です。。。
現場監督など関係者と私たち夫婦で各部屋について確認していきました。
キッチン周りにコンセント追加
室内のコンセントの位置に特段異論はなかったのですが、キッチン周りにコンセントがなかったのでこれだと使い勝手が悪いと思いました。
先日誰かのブログかツイッターを見てキッチン周りにコンセントは絶対に入れるべきという意見があったので私もその通りだと思いますので追加してもらうことにしました。
ただ私のアパートはキッチンが界壁に接していて界壁に穴を開けられないので壁に接してコンセントを付けられないとの事でした。
仕方がないので吊り戸棚にコンセントを付けてもらうことにしました。
イメージ的にはこのような感じです。
まあ無いよりは良いでしょう。。。
上記コンセントを付けるために1部屋12,000円くらいかかると言われ、界壁に面した部屋が9部屋あるので合計10万円強の追加になってしまいますが取り付けてもらうことにしました。
私のアパートのキッチンは料理する女性を想定して幅1500ミリの広いタイプを採用しています。
せっかくキッチンスペースを広く取ってもコンセントがないと調理家電を使えなくかなり使い勝手が悪いと思います。
ミキサー、コーヒーメーカー、電気ポットなどキッチン周りの家電を使う機会はかなりありますのでここは費用がかかっても追加してもらうべきだと判断しました。
隣人問題
先日ブログに書いた隣人からのクレームについてですが、作業時間を17時に撤収するよう徹底したこともありその後はクレームなど発生していないようです。
今後ですが内装工事に入れば音も現在より抑えられるので当初の18時まで作業時間を戻す交渉をしようと思います。
受け入れられない場合は最終的には強行突破しようと思います。
何だったら私が菓子折りでも持って挨拶に行きましょうか？
今はヨッシー様は出てこないほうが良いと思います。
ヨッシー様が時間について約束してしまうと後々トラブルになる可能性があります。
あーなるほど。
あくまで建築会社が勝手に暴走した体にするってことですね。
そういうことです。
要するに竣工間際になって遅れそうだったら強行突破で18時頃まで作業するが、あくまで建築現場が勝手にやったことにして、近隣住民には竣工後に謝罪に行くことになると思います。
物件紹介資料作成
さて、建築中のアパートの物件紹介資料を作成しました。
目的はこれから仲介業者を周って営業活動をしないといけません。
その際に物件の概要がわかる資料を作ってお客様に紹介してもらうとかなり効果があります。
一応予定では12月のどこかのタイミングで営業活動を開始しようかな？と思ってます。
ただ今回は「1棟目アパート」とターミナル駅が同じなので既に相当数の仲介業者とコネクションが築けています。
従って「3棟目アパート」の新規紹介と「1棟目アパート」の募集依頼を兼ねて営業活動を行おうと思います。
「1棟目アパート」が残念なことに1月で2部屋退去となるので調度良いタイミングでした。
一括借り上げの動き
ただ「3棟目アパート」について近隣の某企業が社宅として12部屋一括で借り上げたい動きがあるようです。
きっかけは土地を購入した際の仲介業者からの引き合いでした。
ヨッシー様が建てているエリア周辺で社宅として一括借り上げたいお客様が居るのですがご紹介してよろしいでしょうか？
別に構いません。
一応1部屋7万円程度で募集する予定である旨は伝えて平面図などは相手方に見て頂いたのですが結構前向きに検討しているらしいです。
今度の月曜日に借主側の業者担当者と打ち合わせを行う予定ですが、私の物件は平面図だけではわからない付加価値を沢山付けているので物件自体は気にいってもらえると思います。
ただ賃料などの合意は取れていないので最終的には価格面で折り合わなければ話は流れると思います。
結果は繁忙期が終わればわかりますが、私の物件は確実に7万円は取れたうえで繁忙期に全て埋められる自信があります。
ですので上記条件が合わないようならお断りする予定です。
あとは社宅って解約となった場合に全空になってしまうリスクがありますが、それまでの間は入居者間のトラブルも皆無でしょうし、社宅ということもあって入居者も綺麗に使ってくれるでしょうし、運営する側から見たら良い話しだと思います。
社宅の場合は保証会社なしといった交渉も持ち掛けられる気がしますがその辺りは柔軟に対応するつもりです。
あと一括借り上げの場合は通常の募集と異なって仲介業者に広告料という名目では支払わなくて良い気もしますし最終的に私にとってメリットがある話なら受け入れるつもりです。
※一括借り上げといえばOYOLIFEとかありますが、あそこと関わった関係者から様々な悪評が露呈しつつありますので私が利用することは絶対にありません。
分離発注の動き
今回の物件は費用を浮かそうと極力分離発注で進めようと思っているのでそちらの動きを記載します。
エアコン
元々建築業者と請負契約当日にエアコンが標準で付かないことが判明して請負契約を一旦延期したことがあります。
その際に建築業者経由でエアコンを付ける場合は120万円プラスといわれました。
その後、別の方から紹介して頂いたエアコン業者にエアコン本体＋設置費用の見積もりを取ったところ90万円といわれました。
30万円建築業者経由より安いのですがもう少し安くなるんじゃないかな？と思ったのですが90万円からさがらないとのことでしたので一旦契約は保留しています。
現在は私のほうで独自にエアコン業者を開拓していて複数の業者から見積もりを取ろうとしている段階です。
外構工事
建築業者経由で外構工事を行うと概算で100万円と言われていますが、建築業者には既に分離発注する旨を連絡して了解してもらっています。
知り合いの投資家さんが土間コン工事を現在分離発注していて、そこの工事が無事に完了した際にはそこの元請け業者にお願いしようかと思っていたのですが、なんと元請け業者が実際に工事を行う下請け業者にお金を支払わず工事がストップしてしまい、投資家さんは元請け業者と契約解除せざるを得ない状況に陥ってしまいました。。。
その投資家さんも元請けと契約する当初から着手金として半額以上の金額を要求されるなど心配に感じる点があったらしいのですが不安的中してしまった感じです。
現在は下請け業者さんと直接やり取りして何とか工事を完了すべく頑張っているそうですが、無事に終わるようならその下請け業者さんと直接私も発注しようかな？って思ってます。
アンテナ工事
アンテナ工事について元々ケーブルテレビ(J-COM)を無料で入れてもらって地デジだけ観れるようにする想定でした。
ただJ-COMに聞いてみたところ「インターネット無料」オプションもJ-COMにしないと有料になると言われてしまいケーブルテレビ導入だけで20万円かかると言われました。
私としてはJ-COMには無料で入れてもらって必要に応じて入居者がJ-COMと個別契約する形をとっていたので導入自体に有料と言われてしまうとJ-COMにするメリットがあまりありません。
あとJ-COMを入れた場合は地デジは見れますが新4K8K放送は観れず入居者が個別に契約する必要が発生します。
建築業者に新4K8K放送が観れるテレビアンテナを付ける方向で見積もりを取ったら28万円と言われました。
いずれにしても高いな～って思ったのでこちらも私のほうでアンテナ業者に個別で連絡を取って新4K8K放送が観れるテレビアンテナを付ける見積もりを取っています。
いくつかの業者とコンタクトをとってますが、安いと9万円で高くても18万円程度と言われてますので多少は安くなると思います。
インターネット工事
インターネット無料にする設備も個別に導入を進めています。
こちらは何度か付き合いのある業者にコンタクトをとって工事自体は約15万円でやってもらうことになりました。
別途、ルーターやHUBなどを用意する必要があるのですがこちらは結構高額で10万円近くかかってしまいます。
まとめ
建築中のアパートについてはそれなりに進んでいるので大幅に遅延はなさそうな感じがします。
近隣住民から大きなクレームはその後来ていないようなので何とか抑えながらやるしかない状況です。
物件紹介資料を作って12月から営業活動を行う予定ですが一括借り上げがまとまれば募集活動はそこで終了です。
分離発注については今のところ価格面でまとまっていない点が多いですが、あまり時間に余裕がないので早めに依頼する業者を確定していきたいです。
今後については施主支給する製品を早急に確定して建築業者に送ってくれと言われているのでそちらを優先して行う必要があります。
来週は融資をうける○浜銀行へ行って火災保険会社を紹介してもらう予定です(金融機関経由だと少し安くなる）。
コメント