純資産額を公開します(2019)

日記

概要

毎年11月頃に自身の純資産額を公開しているので久しぶりにブログを更新します。

※今月は「1棟目アパート」「2棟目アパート」で色々トラブルなど発生しているのでそちらの状況や建築中の「3棟目アパート」に関する状況などを週1回程度記載する予定です。

近況について

宅建試験が終わったので先月下旬から今週月曜日まで夫婦でハワイに行っていました。

羽田空港に着いてチェックインしようとしたら妻がESTAの申請をしていなくてチェックインできず危うく飛行機に乗れないところでした。

幸いその場でWEBから申請したらすぐに承認されたので何とか乗れましたが運が悪ければ一人で行く羽目になったかもしれません。

アメリカへビザなしで旅行する場合は事前にESTAの申請が必要です。

ハワイで一番驚いたのが物価の高さです。

2年前にハワイへ行ったときより明らかに物価が上がっていました。

感覚としては日本の物価の2倍ぐらいに感じました。

ハワイでは毎日のようにビーチで泳いだり様々なアクティビティをやったりオアフ島の主要エリアをドライブしたり有意義に過ごせました。

帰国してからは未だに時差ボケだったりして今一つ調子が上がりません。

妻は帰国した次の日から出勤してバリバリ手術とかこなしていたみたいなので何となく申し訳ない気持ちになっています。

まだ何となくハワイロスみたいな感じになっているのでまたハワイに戻りたいです(笑)

純資産額を公開

本題に入りますが本日時点の純資産額を公開します。

※前提としまして現在建築中の「3棟目アパート」に関する費用はまだ購入していないものとして計算しています。

純資産額の定義

純資産額の定義は総資産額から負債額を差し引いた金額としています。

また、私の場合は個人のほかに法人を2つ所有しており(以下、法人1、法人2)合算して計算することにします。
(従業員が居ない資産管理法人であるため)

不動産の評価は路線価などではなく時価としており新築・築浅のアパートは利回り7%で計算しております。
(都内のため売却できる見込金額)

純資産比率は 純資産 / 総資産 です。

現在の純資産額

純資産額:約2億2100万円でした。
資産額自体は約5億8600万円です。
借入額自体は約3億6500万円です
(実際は個人から法人2に5000万円貸し付ているので金融機関からの借入は3億1500万円)

去年との比較

上記だとパッとみてわかりづらいのでもう少しかみ砕くとこんな感じです。

項目 去年との比較
流動資産(A) +2006万円
固定資産(C) -1300万円
負債(B) -831万円
純資産※ +1537万円

※純資産額は(A)-(B)+(C)で計算

純資産額

昨年が約2億500万円に対して今年は約2億2100万円と約1537万円増えました。

今年は特に税金(固都税・所得税等・法人税等・不動産取得税)の支払いが多く600~700万円払っているのですがそれでもこれぐらい純資産は増えるのでリスクを負って無理な節税をする必要はないと思ってます。

流動資産額

昨年に比べて約2000万円増えました。

理由は今年の前半に個人所有の区分を1つ売却したのと物件からのCFです。

固定資産(不動産)

昨年が約4億8200万円に対して今年は約4億6900万円と減っています。

理由は去年から物件を購入していないのに対して個人所有の区分を1つ売却したためです。

既存物件の評価は建物については減価償却相当の価値が落ちていますが土地については逆に公示価格などにより評価が上がっているのでトータルで変化なしとしています。

負債額

昨年の残債が約3億7340万円に対して今年は約3億6500万円と約831万円減っています。

本当は残債は1000万円以上減るはずでしたが借り換えを行ったため違約金などが300万円以上発生してしまい、違約金も含めて新たな金融機関から借り入れを行ったため思ったように残債が減りませんでした。

個人の純資産

個人の純資産は約1億3000万円と昨年とほぼ変わりませんでした。

理由は個人としては会社員をリタイアしているので収入源は個人不動産からのCFと若干の役員報酬のみなのですが、生活費で相殺されるといった感じです。

法人1の純資産

「1棟目アパート」の成績がほぼそのまま法人1の純資産になります。

CFは約270万円ほど増えていて、残債は約700万円減っているのでトータルで法人1の純資産は約970万円ほど増えたことになります。

法人2の純資産

「2棟目アパート」の成績がほぼそのまま法人2の純資産になります。

CFは約450万円ほど増えているのですが、残債は約120万円ほどしか減っていません。トータルで法人2の純資産は約570万円ほど増えたことになります。

法人2については上記でも書きましたが借り換えを行ったことに伴い300万円以上の違約金が発生したことと、すっかり忘れていた不動産取得税の支払いが200万円以上発生したので純資産は法人1に比べて伸びませんでした。

ただこれで法人2の種まきは完全に終わったのであとは収入を刈り取っていくだけなので来年以降は法人1と同等に純資産が増えていくはずです。

不動産事業と会社員リタイアについて

不動産投資は儲かる

こちらは私の過去15年ぐらいの純資産額の推移になります。

会社員をリタイアするまでは不動産所得+給与所得の合算が下記のグラフに反映されているので純粋に不動産所得だけで純資産が増え続けているかわからないのですが、お世辞にも私は会社員時代は高収入ではなかったので不動産所得だけでも純資産は増え続けています(始めたばかりの2007~2008年頃は始めた時期が悪くたいして増やせなかった)。

純資産が増えている自慢をしたいわけではなく数字だけ見れば不動産投資は儲かるということを伝えたいです。

ただ私のブログを読んでいただければわかりますが左団扇で儲かっているわけではなく相当泥臭いことをやっています。

適当な物件を業者の言いなりに買って管理も税務も全部業者に丸投げで儲かるような事業ではありません。

事業が軌道に乗れば専業でも問題ない

上記表を見て頂ければわかると思いますが2017年末に会社員をリタイアしましたが純資産が増える割合は特に変わっていません。

不動産事業から一定の純資産が増えるようになった時点で会社員の給与は誤差に過ぎなくなります。

従ってある程度不動産事業として軌道に乗った状態であれば会社員をリタイアして不動産賃貸業を専業としてやっても特段デメリットはないと思っています。

(上記を真に受けてリタイアして上手くいかなくても責任は取れませんがw)

リタイア基準は人それぞれ

よく家賃収入やCFがいくらあればリタイアできるとか書かれていますが、会社員のリタイア基準なんて人それぞれです。

私の場合は上記でも書きましたが所有する不動産の規模が大きくなったので専業になって管理も税務も清掃も全て自分で行ったり新たな物件取得に専念したほうが良いと判断したからリタイアしました。

あとは私個人の問題ですが現在DINKS(死語?)状態なので、さしあたって多額の費用がかかるイベントなどはなく、妻は妻で堅実に貯金しているみたいなのである意味自分だけのことを考えていればいいので気楽なのもあるかもしれません。

まとめ

というわけで現時点の純資産額を公開してみました。

今年の純資産額は約2億2100万円と昨年より約1540万円増えました。

個人の純資産額はほぼ変わりませんでしたが法人1と2で純資産額が増えた形になります。

不動産所得だけで純資産は一貫して増え続けていますのでやり方さえ間違えなければ不動産投資は儲かります。

不動産事業から一定の純資産が増えるようになった時点で会社員の給与は誤差に過ぎなくなります。

会社員のリタイア基準なんて人それぞれですが、ご自身の純資産額の推移を上記のように計算してみて不動産事業だけでやっていけるか客観的に把握しておいたほうがいいと思います。

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