消費税増税による影響と対策について

法人経営

概要

今回は10月から開始される消費税増税によって影響を受ける内容と、オーナーとしてできる対策について書いてみます。

消費税増税の影響

いよいよ10月から消費税が10%になります。

不動産賃貸業において入居者から頂く家賃は「非課税売上」なので一見するとあまり影響ないかな?って思うのですが結構影響は出てくるはずです。

売上のメインである家賃を頂くために発生する経費などの多くは「課税仕入」だったりします。

また例えば入居者から頂く退去時清掃費用は「課税売上」ってことになります。

従って今後はこういった課税売上(仕入)に対しては消費税10%で計算することになります。

消費税の仕組みについては以前記載しているのでリンクを貼っておきます。

消費税増税の影響可否

家賃収入を頂くために賃貸オーナーは様々な支出を伴います。

項目ごとに消費税増税の影響可否で分けてみました。

消費税がかかる支出は増税の影響を受けます。

増税の影響を受けない支出

・租税公課
・減価償却費
・元本返済
・金利返済
・火災保険費

増税の影響を受ける支出

・建築費
・仲介手数料
・修繕費
・清掃費
・管理委託費
・募集時の広告費
・税理士委託費
・コンサル費
・交通費
・通信費
・交際費(そもそもあまり経費として認められないが)

建築費

消費税増税で一番インパクトがデカいのが建築費に対する消費税ですよね。

(例)建物価格税抜き5000万円の消費税

従来の消費税は400万円でしたが今後は500万円となりますので100万円UPです・・・。

こうなると消費税還付を受けられた際の効果は大きくなりますが国も消費税還付封じをしてくるでしょう。

仲介手数料

物件を購入or売却した際に発生する仲介手数料に対しても消費税がかかるのでインパクトはデカいです。

(例)1億円の物件を取引した際の仲介手数料に対する消費税

従来は(1億×3%+6万)×1.08=3,304,800円でした。

今後は(1億×3%+6万)×1.10=3,366,000円となります。

約36万円UPってかんじですね。

購入時と売却時でこれが2回かかってきます。

管理委託費

毎月の管理を管理会社へ委託している方も委託費に対して消費税がかかります。

管理委託費が増額となった2例を紹介します。

義母の例

妻の実家も不動産賃貸業をやっています。

きっかけは妻を含めた子供たちが大学へ入学した際に大学の近所に手頃な賃貸住宅がなかったようで子供たちが在学中に住むためだけの理由でアパートを建ててしまったというスケールの大きな話です。

その後、妻たちは大学を卒業したので空いた部屋を貸しているようで管理会社に管理してもらっています。

義母

消費増税で管理料も10%になるらしい。
ってことは家賃を上げないと損って事かい?

ヨッシーさんは自主管理だから大丈夫なのか。

ヨッシー
ヨッシー

家賃は非課税売上なので単純に収入は変わらず支出が増えるので上げないと利益は減ります。
ただ入居者に対して途中から家賃を上げると退去にもつながるので慎重な判断が必要です。

区分マンションの例

私が所有する区分マンションでも先日総会がありましたが管理会社へ委託している管理委託費が10月から増税相当分の値上げとなると通告されました。

ただでさえ管理費・修繕積立金総額が溜まっていないので今後は若干管理費の値上げを総会の議題として検討していかないといけないかもしれません。

火災保険費

火災保険費自体は「非課税仕入」なんですが火災保険会社側の立場としては売上(火災保険料収入)は変わらないのに関係業者へ支払う費用は上がるわけですから立場としては不動産賃貸業の構成と同じで保険会社の利益が減ることになります。
従って間接的に火災保険料の値上げという流れになっていく可能性はあります。

オーナーとしてできる対策

このままでは売上(賃料収入)は変わらないのに支出は増えるわけですので単純に利益は減ります。

オーナーとしてできる対策をまとめます。

家賃値上げ

消費税相当分を賃料に転嫁して売上を増やす方法です。

一応入居者に対しては値上げ相当の理由になると思いますが私も含めて家賃値上げに踏み切るオーナーはあまり居ないはずですから入居者の退去につながるリスクはあります。

経費削減

上記で書いた「増税の影響を受ける支出」項目を削減する方法です。

具体的には費用として発生する一部を自ら行うというものです。

消費税増税により外部に全て丸投げする大家と極力自分で行う大家の間で手残りに大きな差が出てくるので自分でできる項目は自分でやることをおすすめします。

シミュレーションの見直し

物件購入時に作成した収支シミュレーションは一度見直したほうがいいです。

想定している「増税の影響を受ける支出」に関する費用を若干高めに引き直してシミュレーションしてみるとヤバいって感じるオーナーさんも出てくるかもしれません。

融資を受けて賃貸経営されている場合、耐用年数が切れて減価償却費が取れなくなるが融資期間が残っている辺りが一番経営的に厳しくなるのでその辺りが消費税増税後のシミュレーションでもちゃんと耐えられるかチェックしたほうがいいと思います。

まとめ

というわけで10月から開始される消費税増税によって影響を受ける内容と、オーナーとしてできる対策について書いてみました。

オーナーにとっては収入は増えないのに支出ばかり増えますので厳しい環境に置かれます。

主に他者からサービスを受ける費用については概ね消費税増税の影響を受けますので、今後は自分でできる内容は自分で行うなどしていかないと手残りはどんどん減らされてしまうので注意が必要です。

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