タワーマンションを使った節税の是正通達について感じたこと

日記

概要

タワーマンションを使った相続税の節税をめぐり、国税庁が行きすぎた節税策がないかチェックを厳しくするよう全国の国税局に指示した件で個人的に感じたことを書いてみます。

タワーマンション節税について

一言で言うと、タワーマンションを購入することで本来支払うべき相続税の額を圧縮する手法です。

相続税について

亡くなった方が資産を保有していた場合、資産を親族等に相続することになりますが、その際にかかる税金です。全ての相続に対して相続税がかかるわけではなく一定額以上の資産を相続した場合のみかかります。
一定額(基礎控除額)の計算は下記のとおりです。

3,000万円+600万円×法定相続人の数

たとえば親が亡くなって子供が3人に対して相続する場合は、3,000万円+600万円×3人 = 4,800万円 までの資産には税金はかかりません。
親が1億円の資産を保有していた場合、10,000万円 – 4,800万円 = 5,200万円に対して相続税がかかります。

なぜタワーマンション節税が有効なのか

亡くなった方が不動産を所有していた場合、所有していた不動産の資産価値は「相続税評価額」というもので決まります。
「相続税評価額」は乱暴に言ってしまうとマンションの場合は土地の価格(相続税路線価)と広さ(床面積)で決まります。
タワーマンションの場合の「相続税評価額」は上記計算に基づくと、1Fの部屋も50Fの部屋も大きく変わらないことになります。
ですが実際の売買価格は1Fと50Fの部屋では大きく違うことは誰もが知っている通りです。

具体例ですが高層階の部屋を1億円で購入した場合の「相続税評価額」が3,600万円程度ということが普通に起きてしまいます。
そうなりますと先ほどの例ですと親が亡くなった際に1億円を現金で所有していたら5,200万円に対して相続税がかかるのに対して、亡くなる前に1億円の現金で高層階の部屋を購入していたら、亡くなった際の資産は3,600万円ということになり、上記例ですと4,800万円までの資産には税金はかかりませんので結果的に1円も相続税を払わなくて済むことになります。
そうやって相続税を逃れた後に高層階の部屋を売却すれば終了です。
都心の高層階でしたら購入した金額と同額の1億円で売れることも不可能ではないので丸々相続税を逃れることも可能です。
(各種手数料はかかりますが)

20151105.jpg

今回の是正通達に対して思うこと

今回、いわゆる税逃れを目的にタワーマンションの高層階の部屋を購入することが発覚したら、個別に評価し直して課税するようなのですが、そもそもマンションの「相続税評価額」が基本的に低層階も高層階もほぼ同じであることが問題なのであって、最初から実勢価格に応じた相続税評価をしていればこういった問題は起きないわけです。
土地に対しては「相続税路線価」を実勢価格の8割程度で設定しているのに、マンションに関しては実勢価格とかけ離れた評価になっていることが問題です。税法を正しく理解して節税することに何ら問題はないと思っています。
おそらく国税庁も税率が低いポイントを突いてきた事自体は問題としていないのではないかと思います。

ただ、宅建業法では不動産を不特定多数の人に反復継続的に取引を行うことを禁止しています。
要は生業として不動産を購入・売却することを禁止しています。
最初から売却目的で購入する場合は宅建業の免許が必要です。
タワーマンション節税に関しても最初から税逃れを目的に売却目的で購入していることが問題視されているのではと思います。
本人が亡くなる前に相続する子供のためにタワーマンションを購入しておいて実際に相続した子供がそこに住み続ければ当然問題はないわけです。一定期間住んだ後に住み替えで売却すること自体は当然問題にはなりません。
おそらく今回の是正通達では根本的な問題解決には一切なっていないのでタワーマンションの相続税評価基準自体を変えていくような動きになるのだと思います。


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