墨田区の区分マンションの決済無事完了&最終収支公開

競売・区分投資

概要

先週金曜日に墨田区の区分マンションの決済無事完了してきました。
決済の概要とこれまでの経緯を最後におさらいしておきます。

決済について

金曜日の朝にファミレスで仲介業者と司法書士と待ち合わせをしました。

すぐに登記識別情報と印鑑証明書を渡して、登記原因証明情報と委任状(売却する意思と登記を任せる書類)に記名・押印をしました。

そのあとに印鑑証明書と実印の確認をして問題なかったので司法書士経由で買主側に残代金の入金手配をしてもらいました。

着金はインターネットバンキングでスマホで確認できるのですぐに終わりました。

最後に領収書の授受と賃貸借契約の原本と鍵を引き渡して全て完了しました。

買主はサンタメ業者ですがエンドユーザはやはり個人のようです。

エンドユーザは当然融資を使って購入するようですが金融機関名は私が初めて聞く金融機関でした。

ノンバンク系だと思いますがおそらく私は一生お世話になることはないタイプの金融機関だったのであまり興味なかったです。

サンタメ業者には1450万円で売却したのでおそらくエンドユーザには1800万円程度で売却したのでしょうか。

そうなると表面利回りはちょうど5%になります。

ノンバンク系金融機関ですのでおそらく3%程度で融資を受けているとしたらキャッシュフローなど出るはずもありません。

フルローンに近い金額で融資を受けている気がするので来週怖いもの見たさで謄本をオンラインで取得すれば融資金額がわかりますのでやってみるかもしれません。

綺麗事を言うつもりはありませんので高値の金額で売り抜けるということは他のだれかが高値で買っているということですので、儲ける人がいる一方で損する人もいるのが不動産の世界です。

※ちなみに所有期間中の収支は結局このような感じで利益は800万円弱でした。

墨田区マンションの経緯

2013年に競売で取得しました。
特にこの物件に惹かれたということはなかったのですが、都内で築浅の区分だったので複数入札を繰り返していたらたまたま落札してしまった感じです。

墨田区でも一番マイナー路線といって良いところですので賃貸需要はあまりないです。

元々所有期間5年を過ぎたタイミングで売却する予定だったので腐っても都内で築浅マンションなら入居は付くので問題ないと思ってました。

一番の出来事は2015年夏に入居者が亡くなったことです。

亡くなった人の部屋を確認に行きましたが入居者が若くして亡くなる理由が何となくわかるようなヤニだらけの汚部屋でした。

そのあと2回入居者が代りましたが、賃料も72000円、70000円、75000円と推移しました。

最後の入居者については売却を意識して意図的に賃料を上げて募集をかけました。

繁忙期外に賃料を相場より上げて募集したので結構苦戦しましたが最終的には希望条件で入居者を付けました。

2018年10月末にサンタメ業者から買付が入って11月中に契約する方向でまとまりました。

ところが贔屓にしていた仲介業者が倒産するという話を売買契約前日に聞いて一旦契約の延期を打診したところ買主側からキャンセルされてしまいました。

その後は一般媒介で複数業者に売却の依頼を行ったところ2019年2月に結局昨年流れてしまったのと同じ仲介業者と同じ買主が再度同じ条件で購入するという話になり2月下旬に売買契約を締結しました。

この時は「3棟目アパート」の融資審査などもしていた時期だったのでとにかく区分の売却を成立させて金融機関からの評価を高めたい思いなどもありました。

まとめ

というわけで決済が無事に完了したので所有期間6年弱の墨田区区分マンションとのやり取りが終わりました。

区分ってやることがあまりないのですが振り返ればそれなりに色々あったな~と思います。

あとこの区分マンションって築年数が10年を超えたので築浅マンションとは呼べなくなってきているので今後は売却価格が下がりそうだったのと管理費・修繕積立金が大幅に上昇するという噂が知り合いの業者から聞こえてきたりしたのでこのタイミングで売り抜けて良かったと思います。

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