区分マンションの評価額について金融機関に聞いてみた結果

競売・区分投資

概要

先日金融機関に区分マンションの評価額について聞いてみた結果についてシェアします

一般論

区分マンションの購入に対して否定的な方々の主張として「区分マンションは金融機関からの評価が出ない」というものがあります。

例えば金融機関から2000万円の融資を受けて築浅の区分マンションを購入した場合、実際に金融機関からの評価は2000万円も出ません。
仮に金融機関からの評価が1000万円だった場合ですが

負債:-2000万円

資産(金融機関評価):1000万円

となり購入した時点で-1000万円となってしまうため購入を続けるうちに個人の属性が毀損していくということです。

金融機関からの評価

私自身も多少は上記のように思っている節があるので区分マンションを融資を受けて購入することは考えておらず、区分マンションを購入する際は現金で購入してイザという時にはすぐに売却して現金化する心づもりでいます。
(区分マンションの場合は現金化が比較的容易なのがメリットです)

ただ区分マンションが金融機関から具体的にどの程度の評価を受けているのか聞いたことはありませんでした。

先日金融機関に融資の打診をした際に私が所有している物件の担保評価をしてもらったのですがその際に区分マンションの評価がどのくらいだったのか聞いてみた結果、以下のような感じでした。

江東区区分①の評価

築年数:8年

購入価格:1250万円

金融機関評価:1200万円

江東区区分②の評価

築年数:4年

購入価格:1600万円

金融機関評価:1400万円

相場より多少安く購入したとはいえ、金融機関から区分が1200~1400万円も評価されるとは思っていませんでした。

ヨッシー
ヨッシー

意外と高く評価されるんですね

区分については立地が良ければ結構評価は出ますが立地が良くないと厳しい評価になってしまいます。

トランクルームの評価

築年数:28年

購入価格:600万円

金融機関評価:250万円

トランクルームについては基本的に金融機関から評価は出ないと思ったほうがいいです。

区分マンションの評価は積算法と収益還元法がありますが、トランクルームの場合特殊性が強すぎて収益還元法で評価するのは難しいと思います。

積算法の場合、土地価格+建物価格で計算します。

土地価格はマンションの路線価を敷地権の割合で乗じた価格になります。

建物価格ですがトランクルームの場合はほとんど評価されないと思いますので上記評価になったのだと思います。

ですのでトランクルームを売却することは今後もないと思いますが、仮に売却したくても融資はまずつかないと思いますので利回りベースで現金で買ってくれる方が現れないと売却は厳しいということになります。

まとめ

区分マンションの評価:立地が良ければ意外と評価してもらえる(金融機関によるかも)

トランクルームの評価:ほとんど評価してもらえない

従って区分マンションを買い進めていく手法を取っている方は、単純に利回りが良いという理由だけで立地が悪いエリアで購入するとどこかで頭打ちとなるので、区分の場合は特に立地にはこだわるべきだと感じました。

 

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